Bonus edilizi, quando si trasferisce la detrazione? Dalla vendita alla donazione, i casi

L'articolo 16-bis del Dpr n. 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi) disciplina la detrazione Irpef delle spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e, per le parti comuni degli edifici, di manutenzione ordinaria. L'agevolazione è anche prevista per l'acquisto di immobili a uso abitativo facenti parte di edifici interamente ristrutturati, per la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali e per l'installazione di impianti fotovoltaici.

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Come spiega l'Agenzia delle entrate, la detrazione (la cui percentuale varia in base all'interventoo specifico) è ripartita in dieci rate annuali di pari importo e, in applicazione del criterio di cassa, spetta nel periodo in cui il contribuente ha sostenuto le spese (anche se il pagamento è avvenuto in un periodo d'imposta antecedente a quello in cui sono iniziati i lavori o successivo a quello in cui i lavori sono completati). La detrazione va suddivisa fra tutti i contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi.

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Se cambia la titolarità dell'immobile sul quale sono stati effettuati gli interventi, prima che sia trascorso l'intero periodo di fruizione della detrazione, nei casi più frequenti è previsto il trasferimento delle quote di detrazione non usufruite. Per determinare chi possa richiedere la quota di detrazione relativa a un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l'immobile al 31 dicembre di quell'anno. Il trasferimento di una quota dell'immobile non determina un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell'intero immobile. Se, tuttavia, per effetto della cessione della quota chi acquista diventa proprietario esclusivo dell'immobile, la residua detrazione si trasmette all'acquirente.

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Le quote residue di detrazione non si trasferiscono quando la detrazione spetta al detentore dell'immobile (per esempio, all'inquilino o al comodatario) che conserva il diritto alla detrazione anche se la detenzione cessa. Questo vale anche per il familiare convivente del proprietario dell'immobile che, pertanto, può fruire della quota di detrazione relativa alle spese sostenute anche se l'unità immobiliare sulla quale sono stati eseguiti gli interventi viene ceduta.

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Se l'immobile sul quale è stato eseguito l'intervento di recupero edilizio è venduto prima che sia trascorso l'intero periodo per fruire dell'agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente dell'unità immobiliare (se persona fisica). In sostanza, in caso di vendita - e, più in generale, di trasferimento per atto tra vivi - il venditore ha la possibilità di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all'acquirente (persona fisica) dell'immobile. Tuttavia, in assenza di specifiche indicazioni nell'atto di compravendita, il beneficio viene automaticamente trasferito all'acquirente dell'immobile.

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Nonostante il legislatore abbia utilizzato il termine "vendita", la disposizione trova applicazione in tutti i casi di cessione dell'immobile e, quindi, anche per le cessioni a titolo gratuito quale, ad esempio, la donazione. Si applica, inoltre, anche nel caso di permuta dell'immobile, considerato che secondo l'articolo 1555 del Codice civile le norme stabilite per la vendita si applicano, in quanto compatibili, anche alla permuta.

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In mancanza di uno specifico accordo nell'atto di trasferimento dell'immobile, la conservazione in capo al venditore delle detrazioni non utilizzate può desumersi anche da una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dia atto che l'accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito.

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In caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso sia a titolo gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all'usufruttuario, ma rimangono al nudo proprietario. In caso di vendita dell'immobile sul quale sono stati eseguiti i lavori e contestuale costituzione del diritto di usufrutto, le quote di detrazione non fruite dal venditore si trasferiscono al nudo proprietario in quanto a quest'ultimo si trasferisce la titolarità dell'immobile. La detrazione non si trasferisce agli eredi dell'usufruttuario, poiché il diritto reale di usufrutto ha natura temporanea e, nell'ipotesi in cui sia costituito a favore di una persona fisica, non può comunque eccedere la vita dell'usufruttuario.

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In caso di decesso dell'avente diritto, la detrazione non fruita in tutto o in parte è trasferita, per i rimanenti periodi d'imposta, esclusivamente all'erede o agli eredi che conservano la "detenzione materiale e diretta dell'immobile". In sostanza, la detrazione compete a chi può disporre dell'immobile, a prescindere dalla circostanza che lo abbia adibito a propria abitazione principale.

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Secondo il criterio generale in base al quale per determinare chi possa fruire della quota di detrazione relativa a un anno occorre individuare il soggetto che possedeva l'immobile al 31 dicembre di quell'anno, si trasferisce all'erede, in presenza dei requisiti richiesti, la quota di detrazione relativa all'anno del decesso, anche nel caso in cui il decesso avvenga nello stesso anno di sostenimento della spesa. Se la detenzione materiale e diretta dell'immobile è esercitata congiuntamente da più eredi, la detrazione è ripartita tra gli stessi in parti uguali.

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La condizione della detenzione del bene deve sussistere non soltanto per l'anno di accettazione dell'eredità, ma anche per ciascun anno per il quale si vuole fruire delle residue rate di detrazione. Se, per esempio, l'erede che deteneva direttamente l'immobile ereditato successivamente concede in comodato o in locazione l'immobile stesso, non potrà fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non ha più la detenzione materiale e diretta del bene. Potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza degli anni successivi al termine del contratto di comodato o di locazione.

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Analogamente, se al momento dell'apertura della successione nessun erede detiene materialmente e direttamente l'immobile (perché, per esempio, è concesso in comodato o in locazione a terzi), non è possibile detrarre la quota di competenza dell'anno del decesso. Tuttavia, se negli anni successivi uno o più eredi acquisiscono la detenzione materiale e diretta dell'immobile (perché, ad esempio, termina il contratto di comodato o di locazione), essi potranno detrarre le eventuali quote annuali residue.

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Resta comunque necessario che l'erede detenga direttamente l'immobile per l'intera durata del periodo d'imposta di riferimento. Pertanto, se uno o più eredi acquisiscono la detenzione materiale e diretta dell'immobile in corso d'anno e in un momento successivo all'apertura della successione, il diritto alla detrazione delle eventuali quote annuali residue sussisterà solo per i periodi d'imposta successivi, nei quali la detenzione materiale e diretta dell'immobile sia mantenuta ininterrottamente dal 1° gennaio al 31 dicembre (Agenzia delle entrate - Principio di diritto n. 7/2025).

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