Mercato immobiliare, acquistato senza mutuo il 51% delle case in Italia. I dati

L’Ufficio studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato i dati sulle compravendite effettuate in Italia attraverso le proprie agenzie. Nel primo semestre del 2025 gli acquisti di abitazioni effettuati senza ricorrere a finanziamento continuano a rappresentare una componente significativa del mercato residenziale italiano e si attestano al 51,4% sul totale delle compravendite, quota in calo rispetto all’anno precedente quando superava il 55%. Il calo segnala un maggior utilizzo del credito, favorito anche dal ribasso dei tassi di interesse.

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Chi acquista con capitale proprio, nel 59% dei casi lo fa per comprare l’abitazione principale. Quasi il 30% degli scambi riguarda invece l’investimento, mentre l'11% delle compravendite riguarda la casa vacanza. Queste proporzioni sono rimaste sostanzialmente invariate negli ultimi semestri, mentre nel 2019 e nella prima parte del 2020 si evidenziavano quote più basse di acquisti per investimento (27-28%) e di case vacanza (9-10%). La stabilità delle quote degli ultimi anni conferma come questa modalità di acquisto sia tipica di chi dispone di capitale e guarda all’immobile come strumento di investimento o di utilizzo non primario.

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Nella prima parte dell’anno le compravendite senza finanziamento hanno riguardato soprattutto i trilocali con il 31% delle preferenze. A seguire ci sono i bilocali (23,3%), spesso acquistati per investimento e quindi molto richiesti da chi dispone di capitale. Ci sono poi le soluzioni indipendenti e semindipendenti che superano il 20% delle scelte: in questo caso si tratta in genere di abitazioni principali.

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Passando alle caratteristiche dell’acquirente, chi compra con capitali propri nella maggior parte dei casi ha un'età compresa tra 45 e 54 anni (24,8%), mentre è più bassa la percentuale di under 34, che si ferma al 17,3% sul totale degli scambi. Anche gli over 65 compongono una parte marginale di coloro che comprano senza ricorso al credito (16,6%). A comprare senza ricorso al credito sono soprattutto le famiglie: nella prima parte dell’anno il 66% delle compravendite è stato concluso da coppie e famiglie. I single si fermano al 34% degli scambi e quote simili si registravano anche un anno fa.

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In Italia la percentuale di acquirenti stranieri è in crescita. Tra coloro che comprano senza ricorrere a un finanziamento, il 12,2% ha cittadinanza straniera, mentre nell'87,8% dei casi a comprare sono cittadini italiani. La quota di stranieri che acquista con capitali propri nel nostro Paese risulta in costante crescita: nel 2019 infatti si fermava intorno al 6% ed è progressivamente salita nel corso degli anni, superando l’11% nel 2024 e raggiungendo il 12,2% nel 2025. La crescita costante della quota di acquirenti stranieri segnala un interesse conclamato verso il mercato residenziale italiano ed è spesso riconducibile a investimenti immobiliari e seconde case.

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Più in generale, il mercato immobiliare italiano resta su un sentiero di crescita, ma mostra segnali di progressivo rallentamento dopo il picco raggiunto nella prima metà del 2025. Questo è ciò che emerge dall’analisi congiunturale presentata da Elena Molignoni, head of Real Estate di Nomisma, al RE Italy Winter Forum 2026 di Confedilizia, che si è tenuto alla Borsa Italiana di Milano.

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Lo scenario macroeconomico presenta elementi di sostegno, come un clima di fiducia in miglioramento e tassi sui mutui al 3,30% a ottobre. Positiva anche la riduzione del divario tra salari e inflazione, che ha rafforzato la propensione delle famiglie all’acquisto di beni durevoli, la casa su tutti.

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Accanto ai fattori favorevoli, permangono elementi di incertezza: la stabilità dei tassi da parte della Bce, i rischi legati ai dazi commerciali, l’aumento dei prezzi delle materie prime e un progressivo irrigidimento dei criteri di accesso al credito. Nel terzo trimestre 2025 si è inoltre registrata una lieve risalita dei tassi.

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A consuntivo 2025, Nomisma stima 771mila compravendite residenziali, con mutui erogati per 56,2 miliardi di euro. Il fatturato del mercato abitativo si attesta a 121,5 miliardi, mentre gli investimenti corporate raggiungono 11,5 miliardi. I prezzi delle abitazioni in ottimo stato crescono dell’1,3%, quelli dell’usato dell’1,9%, mentre i canoni di locazione segnano un +3,5%.

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Resta elevata la tensione tra costi di costruzione e prezzi di vendita, con una forbice in ampliamento che condiziona le strategie di investimento. Sullo sfondo, il Piano europeo per la casa punta a colmare il deficit abitativo con 650 mila nuove  abitazioni l’anno, a fronte di un fabbisogno di 150 miliardi annui.

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