Mutui, ora con il tasso variabile si risparmia. Le simulazioni città per città

Il Corriere della Sera ha preso in considerazione le zone top e quelle più economiche delle quattro principali città italiane (Roma, Milano, Torino e Napoli, ndr) e ha ipotizzato l’acquisto con un finanziamento a 30 anni, pari al 70% del prezzo dell’abitazione. Con una novità: è stato considerato anche il ricorso al mutuo variabile. Oggi, infatti, va considerato che anche se fortemente minoritaria, la quota di chi opta per il variabile è in crescita. E, andando a vedere le singole città, si vede che: 

• a Roma, in media, bisogna versare un anticipo di 89mila euro, 7mila in più del 2025, e mettere in conto una rata fissa di 1.012 euro rispetto agli 809 di inizio 2025. Nel centro storico la rata è salita a 2.363 euro, contro i 1.931 di 12 mesi fa; nei quartieri più economici si è passati da 510 a 625 euro al mese. Qui, il variabile costa 94 euro al mese in meno nella media cittadina, la forbice si allarga fino a 220 euro nel centro storico.
• A Milano, invece, l’anticipo necessario per accedere al mutuo ipotizzato è salito di 4mila euro, da 130 a 134mila, ma la rata fissa è arrivata a 1.531 euro, rispetto ai 1.282 dello scorso anno. Il variabile costa 143 al mese in meno. Nelle zone migliori del centro storico, per la rata del mutuo fisso occorrono 3.037 euro a fronte di 2.542 del 2025. A Baggio, la zona meno cara della città, l’aumento della rata fissa è limitato a 36 euro.

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A Torino, invece, l’anticipo da mettere sul tavolo è in media di 51mila euro, con un incremento di 2mila euro rispetto a inizio 2025. La rata fissa è salita da 481 a 582 euro, con il variabile costa 54 euro in meno. Nelle aree migliori del centro, come via Roma, l’anticipo necessario è di 97mila euro, con la rata fissa che è salita di 207 euro, a quota 1.105.

A Napoli, infine, l’anticipo medio è di 73mila euro, 4mila in più in un anno: qui la rata fissa è passata da 683 a 831, mentre il variabile consente di risparmiare 77 euro. A Posillipo, ad esempio, bisogna versare subito 126mila euro e mettere in conto un esborso mensile a tasso fisso di 1.443 euro, 241 in più rispetto all‘anno scorso.

Come ricorda MutuiOnline in una sua recente analisi, questi calcoli, basati su valori medi, servono come bussola metodologica. “Il processo d'acquisto ideale dovrebbe prevedere un anticipo cash superiore al 20% del prezzo per coprire anche le spese accessorie (notaio, tasse, agenzia)”, sottolineano.

Inoltre, per ottenere il via libera dalla banca, la rata del mutuo non dovrebbe superare un terzo del reddito netto mensile, a fronte di entrate costanti e dimostrabili.

Lo scenario attuale, sempre secondo quanto sottolineano gli esperti, resta comunque caratterizzato da una profonda incertezza. I tassi medi del variabile, dopo la discesa iniziata a inizio 2024, si sono stabilizzati dallo scorso luglio, ovvero da quando Francoforte ha adottato una politica monetaria più prudente. Per l'anno in corso, la previsione è che il tasso nominale dei finanziamenti indicizzati rimanga sugli attuali livelli almeno per tutto il primo semestre.

Nonostante il tasso variabile sia diventato mediamente più conveniente di quello fisso, gli italiani sembrano continuare a preferire quest’ultimo. Nell’ultimo trimestre del 2025 a scegliere il tasso fisso è stato oltre il 90% degli utenti censiti: la scelta sembra essere guidata dalla volontà di bloccare la rata a condizioni considerate accettabili. In particolare per i nuclei familiari con capacità di spesa limitata - o con una esposizione finanziare significativa - la certezza della rata fissa mensile appare essere un fattore decisivo. A prediligere il mutuo a tasso variabile è invece chi ha una maggiore propensione al rischio.

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