Immobili donati, al via le nuove regole sulle compravendite sicure: cosa sapere
EconomiaIntroduzione
Come previsto dal Ddl Semplificazioni (Legge 182/2025) da ieri, 18 dicembre, sono diventate operative le nuove regole sulle abitazioni donate. La norma impedisce agli eredi del precedente proprietario di rivendicare, anche a distanza di anni, la restituzione dell'immobile venduto, con regolare rogito, a soggetti terzi. Ecco tutte le novità.
Quello che devi sapere
I rischi per gli acquirenti
Soddisfazione è stata espressa dal Consiglio Nazionale del Notariato che in una nota sottolinea come la norma metta fine "a un problema che per anni ha bloccato migliaia di compravendite in Italia". Secondo l'organo di rappresentanza della categoria, l'acquirente che entrava in possesso di un immobile donato con regolare rogito correva il rischio, anche a distanza di anni, di finire coinvolto in una causa mossa dagli eredi del donante.
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Azione di riduzione
Stando alle vecchie regole infatti i coniugi, i figli e, nei casi previsti, i genitori esclusi dalla donazione potevano esercitare l'azione di riduzione agendo direttamente contro i soggetti terzi acquirenti chiedendo la restituzione del bene "entro i dieci anni dalla morte del donatario".
Gli effetti sul mercato degli immobili donati
La facoltà concessa dalla legge agli eredi in quanto "lesi dalla loro quota legittima" ha spesso ostacolato le compravendite degli immobili donati, con le banche poco disposte a concedere mutui per questo tipo di operazioni.
Cosa succede gli eredi
Con la riforma cambia la tutela riconosciuta agli eredi legittimi che potranno vantare un diritto di credito nei confronti del donatario, una pratica, secondo il Consiglio del Notariato in linea con quanto già "avviene in altri Paesi europei".
Quanti sono gli immobili donati in Italia
Stando ai dati diffusi dall'organo professionale presieduto da Vito Pace, nel 2024 le donazioni di beni immobili in Italia sono state 217.749, il 6,8% in più rispetto all'anno precedente. Con il progressivo invecchiamento della popolazione, aumenta, secondo il Consiglio del Notariato, la quota di anziani che desidera sistemare le proprie questioni patrimoniali mentre sono ancora in grado di farlo con lucidità e volontà.
Cosa cambia per le successioni in corso
La legge approvata dalla Camera lo scorso ottobre prevede una norma transitoria destinata alle successioni in corso. Per coloro che vogliono far valere il diritto alla restituzione materiale dell'immobile viene prevista una finestra di sei mesi dall'entrata in vigore della riforma. Entro metà 2026, sarà dunque possibile inoltrare la domanda di riduzione o presentare un atto formale di opposizione alla donazione. Oltre questo termine scatteranno le nuove regole anche sulle pratiche già aperte.
Passaggio generazionale
Come evidenzia un recente ricerca di Sarpi Group, nei prossimi decenni il mercato immobiliare italiano dovrà assorbire un’ondata senza precedenti di beni destinati a cambiare proprietario: da qui a vent’anni circa 1.400 miliardi di euro in immobili confluiranno nelle successioni.
Il peso del "mattone" in Italia
Dallo studio, pubblicato su Il Corriere della Sera, emerge che la ricchezza immobiliare delle famiglie italiane ammonta a 5.547 miliardi di euro: il comparto residenziale da solo rappresenta il 45% della ricchezza netta del Paese e l’83,7% dei beni reali. Nonostante le crisi degli ultimi anni, il peso del mattone è diminuito solo marginalmente rispetto al 2003, appena 1,3 punti percentuali, soprattutto perché ampie aree non hanno ancora recuperato dagli shock del 2007-2008 e del 2011-2012.
Sempre più proprietari di case over 65 anni
Oggi, rileva lo studio, oltre un quarto degli immobili è tuttavia nelle mani di persone con più di 65 anni; nel 2040 questa quota salirà al 42% e, guardando al 2050, le proiezioni indicano uno squilibrio marcato: per ogni giovane sotto i 14 anni ci saranno tre anziani.
Conviene anticipare la successione?
Specie in caso di possibile conflitto tra gli eredi o di patrimonio composto soprattutto da immobili, è preferibile anticipare la successione. Se coniuge e unico figlio coincidono con gli eredi legittimi, il testamento non è indispensabile; in tutti gli altri casi è prudente muoversi prima. Pianificare in vita, tramite donazioni, separazione tra nuda proprietà e usufrutto o vendita degli immobili non strategici, riduce conflitti, tempi e costi. Vendere prima del decesso, ad esempio, evita imposte indirette e Imu sugli eredi e consente di lasciare liquidità, più facile da dividere. Per patrimoni molto rilevanti, invece, può essere utile la creazione di un trust o la stipula di patti di famiglia.
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