Mercato immobiliare, come lasciare la casa in eredità ai figli? Ecco tutte le soluzioni

La conseguenza è semplice quanto critica: l’offerta di abitazioni aumenterà, mentre la platea dei potenziali acquirenti tenderà a restringersi. A complicare ulteriormente il quadro c’è la qualità del patrimonio esistente, formato in gran parte da edifici datati che richiedono interventi onerosi e spesso poco convenienti dal punto di vista economico, con il rischio di generare una fragilità strutturale dell’intero sistema. Le difficoltà, però, non riguardano solo il mercato nel suo insieme: anche per le singole famiglie, e lo stesso vale per le imprese, pianificare in anticipo la gestione degli immobili significa ridurre spese e carico fiscale, preservare il valore dei beni e prevenire tensioni future tra gli eredi. 

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Questi temi sono stati al centro di un incontro dedicato al passaggio generazionale degli immobili, organizzato in occasione della presentazione di una ricerca di Sarpi Group, basata su un ampio patrimonio informativo che integra rilevazioni proprie con dati ufficiali di Banca d’Italia, Istat e Agenzia delle Entrate. Dallo studio, pubblicato sul Corriere della Sera, emerge che la ricchezza immobiliare delle famiglie italiane ammonta a 5.547 miliardi di euro: il comparto residenziale da solo rappresenta il 45% della ricchezza netta del Paese e l’83,7% dei beni reali. Nonostante le crisi degli ultimi anni, il peso del mattone è diminuito solo marginalmente rispetto al 2003, appena 1,3 punti percentuali, soprattutto perché ampie aree non hanno ancora recuperato dagli shock del 2007-2008 e del 2011-2012. Oggi oltre un quarto degli immobili è nelle mani di persone con più di 65 anni; nel 2040 questa quota salirà al 42% e, guardando al 2050, le proiezioni indicano uno squilibrio marcato: per ogni giovane sotto i 14 anni ci saranno tre anziani.

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Specie in caso di possibile conflitto tra gli eredi o di patrimonio composto soprattutto da immobili, è preferibile anticipare la successione. Se coniuge e unico figlio coincidono con gli eredi legittimi, il testamento non è indispensabile; in tutti gli altri casi è prudente muoversi prima. Pianificare in vita, tramite donazioni, separazione tra nuda proprietà e usufrutto o vendita degli immobili non strategici, riduce conflitti, tempi e costi. Vendere prima del decesso, ad esempio, evita imposte indirette e Imu sugli eredi e consente di lasciare liquidità, più facile da dividere. Per patrimoni molto rilevanti, invece, può essere utile la creazione di un trust o la stipula di patti di famiglia.

Tra le formule che stanno guadagnando spazio nel mercato immobiliare, complice l’aumento dei prezzi delle case e del costo della vita, c’è la nuda proprietà. In pratica, chi acquista diventa proprietario dell’immobile ma senza il diritto di utilizzarlo: non può abitarci né affittarlo finché dura l’usufrutto, che resta al venditore, spesso una persona anziana, per tutta la vita o fino a una scadenza prefissata. Alla fine dell’usufrutto, il nudo proprietario ottiene automaticamente la piena disponibilità della casa. Il meccanismo consente di comprare a prezzi fortemente scontati, in media tra il 50 e il 70% del valore di mercato, con variazioni legate all’età dell’usufruttuario, ma richiede tempo e pazienza. I numeri mostrano un interesse crescente ma ancora limitato. Secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, le compravendite di nuda proprietà sono aumentate del 7% tra il 2019 e il 2024 e del 21% nell’ultimo decennio. Restano però una nicchia: nel 2024 hanno rappresentato solo il 3,8% delle vendite totali, circa 27 mila abitazioni su 720 mila. Nello stesso anno, mentre il mercato immobiliare complessivo è cresciuto dell’1,3%, le operazioni in nuda proprietà hanno registrato un calo del 3,3%, segno di un settore con dinamiche proprie e ancora lontano dai livelli pre-2011.

Nel settore immobiliare l’usufrutto è un istituto giuridico centrale, perché separa il diritto di godimento dalla proprietà. Chi detiene l’usufrutto può abitare un immobile, affittarlo e incassarne i proventi, pur non essendone proprietario; la titolarità resta invece al nudo proprietario. È una soluzione molto diffusa in Italia, soprattutto in ambito familiare e successorio, perché consente di pianificare il passaggio dei beni senza rinunciare all’uso della casa. L’usufruttuario ha ampi poteri di utilizzo, ma deve conservare il bene e sostenere le spese ordinarie; quelle straordinarie spettano di norma al nudo proprietario. Il diritto è sempre temporaneo: per le persone fisiche si estingue con la morte, mentre per le persone giuridiche non può superare i 30 anni.

La donazione è uno strumento con cui si trasferiscono beni o denaro in vita, anticipando in parte l’eredità e pianificando il passaggio patrimoniale. Oggi è più conveniente grazie a due novità normative. Dal 1° gennaio 2025, il decreto legislativo 139/2024 ha eliminato il coacervo successorio, stabilendo che donazioni e successione siano tassate separatamente: ciò consente, ad esempio, di trasferire fino a due milioni a un figlio senza imposte, sfruttando due franchigie da un milione. Inoltre, la Legge 182/2025 tutela chi acquista immobili ricevuti in donazione: in caso di squilibri ereditari, gli eredi potranno rivalersi solo sul donatario e non sull’acquirente, rendendo finalmente più semplice vendere questi immobili.

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