Comprare casa nel 2026 sarà più costoso?

Il mercato immobiliare in Italia è in fase di trasformazione. Il Covid è stato un evento spartiacque, anche per il real estate, e oggi se ne vedono tutte le conseguenze. Cambiano le esigenze di acquirenti e investitori , cambia la fruizione degli spazi e dei servizi offerti . Non solo, la dinamica dei tassi d’interesse e la disponibilità di spesa delle famiglie incidono lentamente, ma in maniera strutturale sul panorama immobiliare. L'analisi Lo scorso anno in Italia gli atti di compravendita del settore immobiliare residenziale sono stati pari a 771mila, cioè il 7% in più rispetto al 2024. Le previsioni per il 2026 restano positive e prevedono una crescita ulteriore, ma sono decisamente meno entusiasmanti: si stima un +1,7% su base tendenziale. Sono i dati, freschi di pubblicazione, del preconsuntivo elaborato da Nomisma, sulla base delle informazioni dell’Agenzia delle Entrate. A presentarli è stata Elena Molignoni, Head of Real Estate di Nomisma, in occasione della 26esima edizione di Re Italy . Sulla dinamica dei prezzi non ci si aspetta grosse novità e il valore al quale si venderanno gli immobili dovrebbe restare in linea con il 2025. Con un “nota bene”, però, sulle prospettive di lungo periodo. La limitata capacità d’acquisto delle famiglie italiane, determinata da stipendi che non crescono da decenni e dalla coda lunga dell’alta inflazione degli ultimi anni, potrebbe incidere sui prezzi delle abitazioni. Da cosa dipenderà? Dalla combinazione di questo elemento con un altro fattore chiave: il probabile rialzo dei tassi legati ai mutui. Mercato residenziale, aspettative per il 2026 “Fino al 2022 i tassi estremamente contenuti hanno permesso di superare anche il limite costituito da redditi reali sostanzialmente stabili e fatto sì che i mutui risultassero più facilmente ottenibili dalle famiglie, anche per importi elevati e con rate complessivamente meglio sostenibili. Questo scenario è ormai tramontato: gli anni futuri saranno caratterizzati da un livello dei tassi più elevato, a fronte però di redditi che non mostrano grandi probabilità di rialzo. Il mercato immobiliare residenziale dovrà quindi fare i conti con una maggiore onerosità generale dei mutui, che in oltre il 50% dei casi accompagnano un acquisto immobiliare”. A dichiararlo a Sky TG24 è un esperto di immobiliare e credito alle famiglie: Roberto Anedda, Responsabile Analisi Mercati di Credipass . In sostanza, le condizioni di mercato in termini di costo del denaro, redditi, lavoro ed altri indicatori economici disegnano una prospettiva meno favorevole rispetto a quella vista nel corso del 2025, che peraltro rispetto a una prima parte d'anno molto positiva aveva già visto ridursi sensibilmente il ritmo di erogazione di mutui e di vendita degli immobili. Tassi, verso un rialzo strutturale La situazione economica europea, le prospettive di inflazione e le recenti dichiarazioni, improntate alla cautela, della presidente della Bce Christine Lagarde lasciano presupporre che il periodo di riduzione del costo del denaro da parte della Banca Centrale Europea sia terminato, dopo l'ultima riduzione avvenuta a giugno del 2025. Allora, quali sono allora le reali prospettive in merito ai tassi di interesse, per chi vuole comprare casa? “Si va verso una crescita graduale. Rispetto ai minimi toccati a metà dello scorso anno il valore dell'Euribor è già leggermente risalito verso il 2% e le aspettative da parte degli operatori di mercato sono unicamente rivolte al rialzo. – prosegue Anedda - Dovrebbero attestarsi nella fascia tra il 2% ed il 3%, come quella all'interno della quale nel medio lungo termine il costo del denaro andrebbe a gravitare naturalmente negli anni a venire”. Si conferma così l'allontanamento definitivo da quel decennio di tassi a zero e sotto lo zero che avevano contraddistinto il periodo tra il 2012 e il 2022. Le conseguenze dei tassi in risalita “Per i mutui questo significherà tassi e rate strutturalmente più elevati rispetto ai recenti periodi più favorevoli”. E di conseguenza anche possibili maggiori difficoltà per le fasce della popolazione con redditi più contenuti nell'accesso ad un finanziamento sostenibile, cioè compatibile con le necessità di acquisto dell'abitazione desiderata. “In generale, tassi e rate in aumento comportano allungamenti di durata del finanziamento e/o riduzione degli importi medi richiesti, o l’opzione di un acquisto immobiliare per valori più bassi”. In questo contesto, secondo molti osservatori, resta perciò poco consigliabile il ricorso ai mutui a tasso variabile, che esporrebbero all’incertezza e al maggior costo dei futuri rialzi. Mutui, verso un calo della domanda “Tenendo presente che già oggi le migliori offerte di mutuo a tasso fisso, che rappresenta oltre il 90% delle erogazioni, risultano a tassi minori del costo del denaro di lungo termine, si può ragionevolmente attendere che già entro breve il livello dei tassi dei mutui tenderà ad aumentare. A meno di evoluzioni impreviste nello scenario economico che favoriscano una stabilizzazione dei tassi e una loro più lenta risalita, risulta al momento probabile per il 2026 una riduzione della domanda di mutui e dei volumi di erogazione rispetto al 2025”. Una tendenza, questa, che dovrebbe proseguire anche nei prossimi anni. Settore immobiliare, tra crescita e nuove fragilità Di fronte a queste prospettive val la pena interrogarsi, più in generale, su quale fase di mercato stia vivendo il settore immobiliare in Italia. “È una fase di espansione, ma si prefigurano nuove fragilità che mettono a repentaglio la crescita futura: consideriamo lo scenario geopolitico incerto, la politica monetaria, le restrizioni normative fino alla sfida della riqualificazione edilizia. – dichiara Elena Molignoni di Nomisma - Non solo, si privilegiano i provvedimenti “tampone” o “a termine”, mentre il settore soffre la mancanza di reali riforme strutturali”. In questo contesto si inserisce l’annuncio fatto dalla premier Giorgia Meloni a inizio anno, e già anticipato al Meeting di Rimini la scorsa estate: un “piano casa” che prevede la realizzazione di 100mila abitazioni a prezzi calmierati, entro i prossimi 10 anni. Che impatto potrà avere sul mercato? “Per rispondere a questa domanda dovremo attendere il Dpcm – prosegue Molignoni -: dovrà mettere a disposizione la cassetta degli attrezzi, ma soprattutto intervenire sui nodi che attualmente ostacolano la fattibilità dei progetti di case a canone moderato o a prezzo calmierato: fiscalità, urbanistica e governance”.

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Irene Elisei