Superbonus e catasto, controlli su 1.800 immobili: cosa sappiamo

L'uso del Superbonus, con le migliorie apportate agli immobili, aumenta il valore dell'edificio, e ciò vale anche ai fini catastali. E così è partito un minuzioso check-up sulle case, con tanto di rilevazioni aeree e costruzione delle relative mappe. Sono infatti stati controllati quegli immobili che sul catasto valgono poco o nulla, e che invece hanno speso parecchio per essere ristrutturati. Lo screening ha riguardato circa 3mila immobili, con il faro del Fisco che per il momento si è concentrato sui primi 1.800. Completati i controlli preliminari, è ora in atto un confronto con i proprietari.

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Un primo punto sull'operazione è contenuto nel Documento programmatico di finanza pubblica (Dpfp). "Per conseguire l'obiettivo di allineare i valori catastali per gli edifici che sono stati sottoposti a interventi di efficienza energetica e di miglioramento strutturale, finanziati in tutto o in parte da fondi pubblici dal 2019, sono state inviate le prime lettere di invito alla compliance, che hanno riguardato circa 3mila immobili attualmente iscritti in catasto e privi di rendita catastale", si legge nel Documento. "Per il 60% di essi, anche utilizzando i riscontri del destinatario, sono state completate le attività di controllo preliminare", viene messo nero su bianco.

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L'operazione rientra nelle strategie per la mappatura delle proprietà non incluse nel registro catastale. "La fase preliminare di ricognizione degli immobili" è stata "effettuata mediante la fotointerpretazione delle ortofoto", ossia le fotografie aeree geometricamente corrette, "rese disponibili da Agea", cioè l'Agenzia per le erogazioni in agricoltura, e "sovrapposte alla cartografia catastale". La fase preliminare "è stata completata sui territori di competenza di 60 province, che coprono oltre il 65% del territorio nazionale", si legge ancora nel Documento programmatico di finanza pubblica.   

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La campagna per aggiornare le rendite catastali degli immobili ristrutturati con il Superbonus è scattata a inizio anno. L'Agenzia delle Entrate ha inviato lettere ai contribuenti che hanno beneficiato della misura, per chiedere conto del loro operato. L'invio delle lettere non è stato generalizzato, ma è avvenuto seguendo alcuni criteri per selezionare i destinatari.

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L'Agenzia ha previsto che l'invio delle lettere di compliance riguardi "in una prima fase gli intestatari catastali di immobili oggetto degli interventi" con il Superbonus che risultano all'attualità iscritti in catasto privi di rendita catastale o con valori catastali di modesta entità rispetto ai costi sostenuti per effettuare gli interventi edilizi in argomento", aveva chiarito già a febbraio 2025 la sottosegretaria al ministero dell'Economia Lucia Albano, precisando che "in entrambi i casi, è ragionevole ipotizzare che l'esecuzione degli interventi di recupero del patrimonio edilizio possa aver comportato una modifica nella consistenza o nell'attribuzione della categoria e della classe dell'immobile". 

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Già un anno fa il ministro dell'Economia Giancarlo Giorgetti, presentando la Manovra 2025, aveva spiegato come questo intervento rientrasse tra gli impegni assunti nel Piano strutturale di bilancio. "Banalmente quello che già normalmente è previsto per tutti noi, chi ha usufruito del Superbonus deve fare l'aggiornamento delle mappe catastali", aveva affermato. "Per chi non ha mai dichiarato" la casa "andremo con gli strumenti a disposizione a vedere se esiste o non esiste", aveva spiegato.

Come riportato dall'Agenzia delle Entrate, il Superbonus 2025 spetta per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025 per la realizzazione di interventi sugli immobili finalizzati all'efficienza energetica e al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico. Se la detrazione era al 110% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023 e al 70% per quelle sostenute nel 2024, ora è scesa al 65% per quelle sostenute nel 2025.

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Come spiega l'Agenzia delle Entrate, il Superbonus si può applicare agli interventi effettuati da: condomìni; persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, per interventi su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche; organizzazioni non lucrative di utilità sociale; organizzazioni di volontariato; associazioni di promozione sociale.

Recentemente, l'Agenzia delle Entrate ha aggiornato il modello per ricorrere alla cessione del credito o lo sconto in fattura delle spese sostenute nel 2025 nell'ambito del Superbonus. La comunicazione, secondo la normativa, va inviata entro il 16 marzo dell'anno successivo alle spese agevolate, quindi entro il 16 marzo 2026. Il nuovo modello aggiorna la versione precedente che risale al 3 febbraio 2022 e inserisce le nuove disposizioni sul blocco delle cessioni. Non solo: riporta anche le modifiche apportate al quadro normativo sulla cessione o sullo sconto di crediti edilizi. Ora si aspetta l'aggiornamento del software ministeriale CIR20 e dei relativi controlli telematici.

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