Superbonus 110%, chi ne ha usufruito pagherà più tasse. Le cause e l'impatto sull'Imu

• Lo scorso 14 gennaio, con la circolare n. 428, il presidente dei Geometri Paolo Biscaro ha ricordato che “la comunicazione di variazione catastale è un’attività già prevista dal nostro ordinamento e l’attività di controllo quindi non comporta nulla di nuovo rispetto a quanto ordinariamente ogni professionista tecnico deve rispettare e assicurare nel caso di ristrutturazione di un’unità immobiliare, anche nel caso di modifiche minori, svolgendo l’incarico con piena precisione e partendo dalla situazione in atto, ai fini dell’aggiornamento o meno della situazione catastale”

• Il Sole ha intervistato fra gli altri Rocco Curto, ex docente al Politecnico di Torino: secondo la sua opinione, “l’aggiornamento delle rendite dopo il 110% non farà che complicare l’attuale caos dei valori catastali. Anche adeguando la situazione di tutti gli edifici oggetto del Superbonus rimarrebbero esclusi gli immobili ristrutturati in precedenza o con altre agevolazioni, come il bonus facciate, o quelli mai ristrutturati che si sono rivalutati solo perché ubicati in centro”. Intanto, i contribuenti sono alle prese con bonus edilizi decurtati nel corso del 2025

• Secondo Mirco Mion, sempre intervistato da Il Sole e presidente dell’Associazione geometri fiscalisti, “la maggior attenzione del Fisco alle rendite catastali impone ai committenti di pianificare ancora meglio le operazioni di riqualificazione edilizia: in particolare gli investimenti sugli immobili da mettere a reddito, che non sono esenti da Imu, dovranno scontare correttamente l’incremento del prelievo derivante dalle eventuali rendite maggiorate” 

• Nel complesso, l’azione del governo mira ad applicare due misure già esistenti, ma finora poco attuate. La prima è il censimento delle cosiddette "case fantasma", finora sconosciute al fisco, grazie anche a foto aeree. Per farlo il Piano integrato di attività e organizzazione dell’Agenzia delle Entrate 2024-2026 già prevede di portare dal 45% al 70% la "percentuale di territorio nazionale oggetto di indagine su base cartografica", cui non sfuggono gli immobili abusivi. La seconda misura è quella citata all’inizio, cioè l'obbligo di presentare l'aggiornamento del catasto dei fabbricati (con il cosiddetto modello Docfa) entro 30 giorni dalla fine di lavori - beneficiari o meno di bonus - che varino lo stato dell'immobile. Questo adempimento è previsto già dal 1994

• L’Imu nei casi in cui è dovuta - ovvero sulle seconde case e sulle prime esclusivamente di lusso - cresce in modo proporzionale alla rendita catastale. E, secondo simulazioni effettuate sul portale della Gazzetta Ufficiale, la rendita sale fino a oltre il 30% nell’ipotesi di case di categoria popolare in zone semicentrali di Roma e Milano che passino di due classi catastali a seguito dei lavori. Crescerebbero anche le imposte di registro e l'Iva sulle compravendite

• Secondo l'ultimo rapporto dell'Enea, aggiornato a fine agosto, gli edifici ristrutturati con il Superbonus sono stati 496.315 e di questi 133.902 erano condomini, con due o più case. I contribuenti che potrebbero essere oggetto di verifiche ed eventuali sanzioni sono però più numerosi se si dovessero considerare anche le altre migliorie ottenute negli anni ricorrendo ai bonus pubblici. I contribuenti tenuti al pagamento dell'Imu sono circa 25 milioni

• Tornando alle simulazioni ottenute con il motore della Gazzetta Ufficiale, a Roma un’abitazione popolare di categoria A4 della classe più bassa di circa 80 metri quadri in zona 2 ha una rendita catastale di 759,18 euro, che aumenterebbe del 16% fino a 883,14 euro con il passaggio di una classe e del 36% con passaggio di due classi fino a 1038,06 euro. A Milano la rendita catastale di un'abitazione A4 di livello intermedio (pari 604,20 euro) aumenterebbe del 18% con il passaggio di una classe (fino a 712,68 euro) e del 38% con il salto di due classi (836,64). Un balzo ancora maggiore risulta nell'ipotesi di una città di minori dimensioni, come Caserta, dove per un'abitazione popolare in centro, il passaggio dalla classe più bassa a quella superiore fa aumentare la rendita del 20%, da 309,84 euro a 371,82. E per uno scatto due classi l'incremento raggiunge il 40%, fino a una rendita di 433,8 euro.

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