Bonus prima casa, in che caso le agevolazioni fiscali valgono anche per il riacquisto?

In sintesi, come spiega il portale dell’Agenzia Fisco Oggi, il contribuente che lo scorso anno ha comprato una casa con l’impegno a rivendere l’immobile pre-posseduto ha a disposizione due anni per non perdere le agevolazioni. Il Fisco spiega infatti che il nuovo limite temporale “raddoppiato” rispetto al precedente tempo di un anno, come introdotto dalla Legge di Bilancio 2025, non decorre infatti dai soli trasferimenti effettuati quest’anno. Ma c’è di più: chi rispetta le tempistiche stabilite non perde nemmeno il credito d’imposta con cui andrà a recuperare l’Iva o il Registro pagati per il primo trasferimento immobiliare.

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Tutto è partito dal caso concreto di un contribuente che nel 2024 aveva appunto acquistato una nuova abitazione, beneficiando sia delle agevolazioni “prima casa” previste dal Tur (Nota II­bis, all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986) sia del credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa” previsto dall'articolo 7 della legge n. 448/1998. Si precisa però che al momento dell’acquisto in questione si trovava già in possesso di un immobile “agevolato”. Nell’atto si impegnava quindi a rivenderlo entro un anno dal passaggio di proprietà. Qui si inserisce però la novità della Manovra 2025, che ha allungato da uno a due anni il termine entro cui bisogna passare l’immobile pre-posseduto per mantenere il beneficio “prima casa”. Ecco quindi che il contribuente chiedeva al Fisco di chiarire tre punti poco chiari:

• se il tempo a disposizione raddoppiato vale anche per gli acquisti conclusi nel 2024 quando era ancora in corso il termine di un anno entro cui alienare l'immobile pre­posseduto;
• se è anche possibile usufruire del credito d’imposta vendendo l’immobile entro il nuovo termine di due anni;
• e, in caso di risposta negativa al secondo quesito, quale sia il comportamento corretto da adottare.

In particolare, chiedeva se, in quest’ultima ipotesi, sia possibile presentare istanza all'Agenzia delle entrate per revocare la dichiarazione di intenti formulata nella compravendita e versare l'imposta dovuta con i relativi interessi, ma senza l'applicazione di sanzioni.

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L’Agenzia delle Entrate, come sempre, ha innanzitutto ricordato che la normativa sull’agevolazione “prima casa” prevede l’applicazione dell'aliquota agevolata del 2% (e non il 9%) ai fini dell'imposta di registro, sempre che si tratti però di di abitazione non di lusso. A questo si aggiungono altri vantaggi: imposta ipotecaria fissa di 50 euro; imposta catastale fissa di 50 euro, Iva ridotta al 4% (invece che 10%) nei casi in cui è prevista.

L’aliquota in forma ridotta, in via generale, è applicabile solo se il beneficiario, nell’atto di acquisto, mette per iscritto di non essere proprietario di un’altra abitazione per cui ha usufruito della stessa agevolazione. Ma anche nel caso in cui lo fosse, come anticipato, nel caso in cui l’interessato risulti titolare di un’altra abitazione acquistata usufruendo dello stesso beneficio, lo sconto d’imposta è applicabile se lo stesso si impegna ad alienare l'immobile pre­-posseduto entro due anni dal nuovo acquisto, come previsto dall’ultima Legge di Bilancio. 

Detto ciò, il Fisco fa sapere come prima cosa che il nuovo termine di due anni, guardando al testo della Manovra, non è limitato alle compravendite effettuate dal 1°gennaio 2025 in poi, perché la legge non fissa alcun paletto in tal senso. 

Viene sancito anche il principio per cui si può godere del credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”. Siccome va a coprire i casi in cui si è comprata una nuova casa (sempre non di lusso) entro 12 mesi dalla vendita di un immobile acquistato in precedenza usufruendo dell’agevolazione “prima casa”, non c’è motivo di escluderlo per esperienze come quella del contribuente che si è rivolto al Fisco. Si precisa che il bonus è usufruibile “fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al primo acquisto”. Non solo: il bonus può essere riconosciuto anche quando si procede al nuovo acquisto agevolato ancora prima di aver venduto la prima abitazione. Si perde il diritto al credito soltanto nel momento in cui siano passati due anni senza averla venduta.

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