Affitti brevi, tornano le keybox ma resta il Cin obbligatorio. Le novità

Cosa si intende per "affitto breve"? Come spiega l’Agenzia delle Entrate, per "contratto di locazione breve" (termine più corretto) si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi, a titolo oneroso, da parte del comodatario, aventi la stessa durata. Oltre la messa a disposizione dell’immobile, il contratto può prevedere anche la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, nonché servizi come la fornitura di utenze, wi-fi e aria condizionata, incidendo ovviamente sull’ammontare del canone o del corrispettivo.

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Come noto, esistono diverse piattaforme online - tra le altre, i colossi Airbnb e Booking.com - che mettono in contatto proprietari di alloggi con viaggiatori che cercano un posto dove soggiornare per periodi brevi. Su questi siti si creano, in sostanza, vere e proprie community che facilitano la prenotazione di case, appartamenti, stanze, ma anche di strutture uniche come case sugli alberi, grotte o tende. Per ogni transazione, è prevista una commissione a carico dei proprietari che va generalmente dal 3% al 10% sul totale della prenotazione, e che viene girata in automatico a tali piattaforme.

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Le società che si occupano di gestione degli alloggi per conto dei proprietari agiscono anche come sostituto d’imposta per il pagamento delle tasse. Come spiega l’Agenzia delle Entrate, gli intermediari che intervengono nel pagamento o incassano i canoni/corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve devono operare su quelle somme una ritenuta del 21% a titolo d’acconto, da versare tramite modello F24, con il codice tributo 1919. I soggetti residenti in Italia devono trasmettere i dati utilizzando il canale Entratel/Fisconline, direttamente o tramite intermediari abilitati. Per la compilazione del file contenente i dati, vanno utilizzati i prodotti software resi disponibili gratuitamente dall’Agenzia. 

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Come scrive l’Agenzia, i soggetti non residenti in Italia ma in possesso di una stabile organizzazione nel nostro Paese e quelli residenti al di fuori dell’Ue in possesso di una stabile organizzazione in uno Stato membro, se incassano i canoni/corrispettivi o intervengono nel pagamento, provvedono agli adempimenti tramite - appunto - la stabile organizzazione. Cosa si intende con questo termine? Si intende una sede fissa di affari attraverso cui un’impresa non residente esercita in tutto o in parte la propria attività nel territorio dello Stato italiano. Per semplificare ancora di più, una sorta di filiale.

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I soggetti residenti in uno Stato Ue, privi di stabile organizzazione in Italia, possono adempiere direttamente o nominare, quale responsabile d’imposta, un rappresentante fiscale. I soggetti residenti al di fuori dell’Ue, privi di stabile organizzazione in uno Stato membro, per adempiere gli obblighi devono nominare un rappresentante fiscale; in assenza della nomina, sono solidalmente responsabili per il versamento della ritenuta sui canoni/corrispettivi i soggetti residenti in Italia appartenenti allo stesso gruppo dei residenti fuori dell’Ue.

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Ricordiamo che il governo guidato da Giorgia Meloni ha modificato le regole per gli affitti brevi: dal 2024 la cedolare secca del 21% viene applicata soltanto quando il contribuente affitta una singola proprietà come locazione breve. L’aliquota è invece pari al 26% a partire dalla seconda abitazione. Ma attenzione: l'applicabilità della cedolare secca alle locazioni brevi è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale. Per questo, nel mese di gennaio 2024, ai titolari degli immobili è stato chiesto di indicare se essere soggetti o meno alla ritenuta del 21%.

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Dal 2025 tutti gli immobili affittati per brevi periodi devono possedere un Cin, ossia un Codice identificativo nazionale, introdotto dal ministero del Turismo per disciplinare, appunto, il settore degli affitti brevi e turistici in Italia. Questo codice, che viene assegnato attraverso una procedura automatizzata su richiesta del locatore o del soggetto titolare della struttura turistico ricettiva, viene destinato alle unità immobiliari a uso abitativo dedicate a contratti di locazione per finalità turistiche, locazioni brevi e alle strutture turistico ricettive alberghiere ed extra alberghiere. Il Cin va esposto nello stabile dove l’immobile insiste, pena sanzioni fino a 8mila euro.

Come noto, il Tar del Lazio ha bocciato a fine maggio 2025 la stretta su keybox (le cassette fuori dai palazzi in cui mettere le chiavi) e pulsantiere per i gestori di affitti brevi. La circolare del ministero dell'Interno del novembre 2024, che introduceva l'obbligo di riconoscimento fisico (de visu) degli ospiti delle abitazioni locate per brevi periodi, è stata infatti annullata. E ora cosa succede? È possibile di nuovo lasciare le chiavi nelle keybox, a meno che il Comune dove è l’immobile non lo vieti espressamente, come accade a Firenze. Il pronunciamento del Tar è stato infatti un duro colpo per quei sindaci - prima fra tutti, appunto, la sindaca fiorentina Sara Funaro - che avevano portato avanti la loro battaglia contro il self check e l'incremento di appartamenti per uso turistico che rischiano, secondo i loro timori, di cambiare il volto di interi pezzi delle città e dei centri storici in particolare.

Secondo la sentenza, "l'identificazione de visu non risulta di per sé in grado di garantire l’ordine e la sicurezza pubblica cui mira esplicitamente la circolare del Viminale". Inoltre, il documento del ministero dell’Interno "non contiene giustificazioni adeguate rispetto all’obbligo imposto, poiché genericamente viene fatto riferimento a una intensificazione delle cosiddette locazioni brevi su tutto il territorio nazionale, in ragione anche del Giubileo e per una difficile evoluzione della situazione internazionale, ma tali affermazioni non sono supportate da alcun dato, necessario proprio a dimostrare la proporzionalità della misura adottata". L'Aigab, ossia l'organizzazione di categoria degli affittuari a breve termine, ha accolto la sentenza annunciando "contatti con il governo per mettere a disposizione il know how allo scopo di ottenere un pieno riconoscimento delle tecnologie da remoto utilizzate".

• Chi vuole mettere a disposizione il proprio immobile per essere affittato deve comunicare l'avvio dell'attività tramite la piattaforma nazionale impresainungiorno.gov.it al Suap locale (Sportello unico per le attività produttive). Successivamente, per ottenere il Cin è necessario accedere tramite Spid o Cie alla Banca dati strutture ricettive (Bdsr) del ministero del Turismo. Una volta controllati i dati relativi alla struttura o locazione, si può procedere con l’istanza. Se, una volta effettuato l’accesso, la propria struttura non è presente tra quelle associate al proprio codice fiscale, è necessario assicurarsi di aver già ottemperato agli obblighi di registrazione previsti dalle amministrazioni territoriali.

Resta, ovviamente, l’obbligo di comunicazione dei nominativi degli ospiti alle questure. I dati relativi alle generalità delle persone alloggiate devono essere infatti comunicati attraverso il sistema "Alloggiati Web" entro le 24 ore successive all'arrivo degli ospiti, mentre per i soggiorni non superiori alle 24 ore la comunicazione deve avvenire entro le 6 ore successive. In caso di violazione, la sanzione prevede l'arresto fino a 3 mesi o l'ammenda fino a 206 euro. Si tratta infatti di un adempimento necessario affinché la questura sappia se l'ospite sia una persona pericolosa o legata ad associazioni criminali o terroristiche.

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