Mutui, i tassi tornano a salire: cosa scegliere tra variabile e fisso? La guida

• Partiamo dai dati appena pubblicati da Abi, l’Associazione bancaria italiana. Ad aprile 2025, il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni era al 3,29%: si tratta dunque di un aumento di 15 centesimi rispetto al mese precedente, anche se la percentuale rimane nettamente più bassa rispetto al 4,42% registrato a dicembre 2023. A cosa è dovuta questo risalita ad aprile? Principalmente all’incremento dello scorso marzo del tasso Irs, ossia il tasso interbancario di riferimento per i mutui a tasso fisso.

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• Come ricordato da Gianfranco Torriero, vicedirettore generale vicario di Abi, “c'è una linea di tendenza di diminuzione dei tassi di mercato da ottobre 2023”. Ma quello che l’Associazione bancaria italiana nota è che, “se la diminuzione dei tassi a breve è una costante" - come dimostra anche la flessione nei primi 15 giorni di maggio del tasso Euribor a 3 mesi (dal 2,25% di aprile al 2,14%) e dei Bot a 6 mesi (dal 2,08% all'1,96%) - quella dei tassi a medio e lungo termine (come l'Irs a 10 anni) presenta delle oscillazioni sostanzialmente da dicembre 2024, mese rispetto al quale è “in crescita di 30 punti base”.

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• L’aumento del tasso medio dei mutui deve però essere contestualizzato. Come spiega il Corriere della Sera, l’incremento è comunque minore rispetto a quello che ci si sarebbe potuto aspettare qualora i mutuatari avessero preferito in forma plebiscitaria il tasso fisso. Per il quotidiano, “appare evidente che una quota, non enorme ma significativa, di mutuatari sta optando per il variabile”. Già, perché il variabile è tornato ad assumere un ruolo da protagonista, visto che al momento risulta lievemente più conveniente del fisso.

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• A spiegare bene cosa sta succedendo è MutuiOnline.it, sito di comparazione di offerte di mutui bancari per le famiglie. Dopo due anni di dominio del tasso fisso, scelto da chi cercava stabilità e condizioni economiche vantaggiose in un periodo di incertezza elevata, il variabile torna a essere più conveniente: è la prima volta da febbraio 2023. Come spiega il portale, si tratta di un’inversione di tendenza attesa da tempo, “ma che si è concretizzata nelle prime settimane di maggio 2025, anticipando persino le previsioni degli analisti”.

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• MutuiOnline.it fa alcuni esempi basati sul Tan, ossia il tasso di interesse puro applicato su base annua al capitale finanziato ed espresso in percentuale. Il Tan, in sostanza, viene utilizzato per calcolare gli interessi da pagare sul prestito, senza tuttavia includere spese accessorie come commissioni e costi amministrativi. Ebbene, come spiega il portale, il Tan medio a maggio 2025 per un mutuo a tasso variabile di 20 o 30 anni si attesta al 2,88%, valore lievemente inferiore al 2,98% per un mutuo a tasso fisso.

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• Secondo il sito di comparazione di offerte di mutui bancari, le percentuali appena riportate rappresentano di fatto un punto di svolta. E per dimostrarlo, il portale torna ad analizzare i dati di un anno fa: a maggio 2024, il Tan medio del variabile si attestava al 4,77%, “con una rata mensile per un mutuo da 160.000 euro a 20 anni pari a 1.036 euro”. Oggi, invece, “la rata mensile media è scesa a 878 euro, con un risparmio di oltre 158 euro al mese, pari a quasi 38mila euro in meno sull’intero periodo”.

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• MutuiOnline.it entra nello specifico dei suoi calcoli. “Su un mutuo da 160mila euro a 20 anni, la rata mensile media con tasso variabile è attualmente di 878 euro (Tan 2,88%), contro gli 885 euro del tasso fisso (Tan 2,98%)”. Si tratta di un risparmio mensile di 7-8 euro circa, che sull’intera durata del finanziamento diventa supera i 1.900 euro. “Se oggi il vantaggio sul fisso è contenuto, il calo rispetto a un anno fa è invece significativo: a maggio 2024, lo stesso mutuo a tasso variabile prevedeva una rata di 1.036 euro al mese (Tan 4,77%), ben 158 euro in più per un costo complessivo maggiore di quasi 38mila euro”, evidenzia il portale.

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• Ma qual è stato l’elemento scatenante che ha determinato questo cambiamento? Il ciclo di taglio dei tassi avviato dalla Banca centrale europea, unito alla riduzione progressiva dello spread applicato alle banche. “Da giugno 2024 gli indici Euribor, che regolano il costo dei mutui a tasso variabile, hanno registrato una progressiva discesa”, sottolinea MutuiOnline.it. Gli ultimi dati, quelli di maggio 2025, vedono l’Euribor a un mese scendere al 2,09% e quello a tre mesi al 2,10%. “Le stime prevedono un ulteriore calo sotto il 2% entro agosto, con una possibile stabilizzazione intorno all’1,80% entro la fine dell’anno”, spiega il portale. Il tasso fisso è invece rimasto più stabile, con gli indici Irs al 2,68% (20 anni) e al 2,56% (30 anni) e il Tan medio tra il 2,9% e il 3%.

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