Mutui prima casa, le regole per acquistare con la garanzia dello Stato

COME FUNZIONA

• Il Fondo di garanzia per i mutui prima casa, spiega la guida, “rilascia garanzie a prima richiesta, nella misura massima del 50% della quota capitale, su mutui ipotecari o su portafogli di mutui ipotecari erogati per l’acquisto dell’abitazione principale (anche con accollo da frazionamento) ed eventuali interventi di ristrutturazione e accrescimento della sua e­fficienza energetica”

CHI PUÒ FARE RICHIESTA

• In generale, spiega la guida, “per l’accesso alla garanzia del Fondo non sono previsti limiti di reddito dei mutuatari. Sono invece previste agevolazioni per le categorie di clienti ‘prioritari’. All’atto di ammissione della garanzia, in presenza di più domande pervenute nella stessa giornata, il gestore del Fondo attribuisce priorità ai mutui richiesti” da determinati soggetti

I SOGGETTI PRIORITARI/1

• I soggetti prioritari sono:
  - giovane coppia, cioè “nucleo familiare costituito da coniugi o da conviventi more uxorio che abbiano costituito nucleo da almeno due anni, in cui almeno uno dei due componenti non abbia compiuto 36 anni di età”;
  - nucleo monogenitoriale con figli minori, cioè “persona singola non coniugata, né convivente con l'altro genitore di nessuno dei propri figli minori con sé conviventi; persona, separata, divorziata o vedova convivente con almeno un proprio figlio minore”
  
  

I SOGGETTI PRIORITARI/2

• E ancora:
  - giovane che non abbia compiuto 36 anni di età
  - conduttore di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari comunque denominati

TASSI

• “Per i mutui ai quali sia stata assegnata priorità, il limite massimo del tasso effettivo globale (TEG) applicabile ai mutui è uguale al tasso effettivo globale medio (TEGM) sui mutui, rilevato dalla pubblicazione trimestrale del ministero dell’Economia e delle finanze ai sensi della legge 7 marzo 1996, n. 108. I soggetti finanziatori sono tenuti a indicare, in sede di richiesta della garanzia, le condizioni economiche di maggior favore applicate ai beneficiari in ragione dell’intervento del Fondo”, spiega la guida

2024

• Fino al 31 dicembre 2024, sottolinea ancora la guida, “le categorie di mutuatari con priorità nell’accesso al Fondo che hanno un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui, possono ottenere una garanzia fino all’80% della quota capitale dei mutui richiesti”

CATEGORIE

• Tra le categorie di mutuatari con priorità nell’accesso al Fondo, dice la guida, sono previsti anche i nuclei familiari con queste caratteristiche:
  - con 3 figli di età inferiore a 21 anni e un Isee non superiore a 40mila euro annui;
  - con 4 figli di età inferiore a 21 anni con Isee non superiore a 45mila euro annui. In questo caso la percentuale massima di copertura può arrivare all’85%;
  - con 5 o più figli di età inferiore a 21 anni con Isee non superiore a 50mila euro annui. In questo caso la percentuale massima di copertura può arrivare al 90%
  
  
  

COPERTURA

• “Gli appartenenti alle categorie con priorità di accesso al Fondo possono ottenere una percentuale di copertura superiore al 50% solo se il rapporto tra l’importo del mutuo richiesto e il prezzo d’acquisto dell’immobile supera l’80%”, dice la guida. E ancora: “Per tutte le categorie con priorità di accesso al Fondo, l’incremento della percentuale di copertura della garanzia è riconosciuto anche nei casi in cui il TEG sia superiore al TEGM nella misura massima stabilita per legge”

GARANZIA

• Inoltre, “la garanzia rimane attiva in caso di surroga del mutuo originariamente acceso per l’acquisto della prima casa, qualora le condizioni economiche del nuovo mutuo siano migliorative o comunque rimangano sostanzialmente invariate rispetto a quelle originariamente esistenti al momento della concessione della garanzia. La banca che concede il nuovo finanziamento deve essere aderente al Fondo di garanzia per i mutui prima casa”

A QUALI MUTUI SI APPLICA

• “Sono ammissibili alla garanzia del Fondo i mutui ipotecari erogati da banche o intermediari finanziari:
  - di ammontare non superiore a 250mila euro;
  - destinati all’acquisto – ovvero all’acquisto e per interventi di ristrutturazione e accrescimento di e­fficienza energetica – dell’abitazione principale, anche con accollo da frazionamento, non rientrante nelle categorie catastali A1, A8 e A9 o comunque senza caratteristiche di lusso”
  
  

COME FARE RICHIESTA

• Per accedere alla garanzia del Fondo bisogna compilare il modulo pubblicato sul sito internet di Consap (https://www.consap.it/media/m3gohccy/modello-didomanda_garanzia-1-dicembre-2022.pdf) e presentarlo a una delle banche o degli intermediari finanziari aderenti, allegando un documento di identità (per i cittadini stranieri, il Passaporto e il Permesso di Soggiorno). Uno specifico modulo è dedicato ai nuclei familiari numerosi, per i quali è prevista la possibilità di ottenere una garanzia superiore all’80%

ALTRI IMMOBILI

• La guida ricorda che “il mutuatario, alla data di presentazione della domanda di mutuo, non deve essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli di cui il mutuatario abbia acquistato la proprietà per successione a causa di morte, anche in comunione con altro successore, e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli”

ESITO

• Dopo aver verificato la regolarità del modulo di domanda, la banca o l’intermediario finanziario lo inviano al Gestore, che deve rispondere con l’esito istruttorio entro 20 giorni dall’arrivo della richiesta. Poi, entro 90 giorni dalla conferma, la banca/intermediario finanziario deve comunicare al Gestore l'avvenuto perfezionamento dell'operazione di mutuo oppure l’eventuale mancata erogazione. È sempre facoltà del finanziatore decidere sulla concessione del mutuo e sul ricorso alla garanzia del Fondo

INADEMPIMENTO

• “Le banche/intermediari finanziari – si legge nella guida – possono adottare, a tutela dei mutuatari che presentino di­fficoltà, la sospensione dei pagamenti delle rate e/o le altre misure facoltative indicate nel modulo di adesione. In caso di inadempimento del mutuatario, il Fondo interviene liquidando al soggetto finanziatore l'importo previsto dalla garanzia per poi agire nei confronti del mutuatario per il recupero della somma liquidata. Al mutuatario resta l'obbligo di restituire per intero le somme pagate dal Fondo al soggetto finanziatore”

AGEVOLAZIONI

• In caso di finanziamenti a medio e lungo termine per acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023 da mutuatari che non abbiano compiuto 36 anni e che sano in possesso di Isee non superiore a 40mila euro annui è prevista l’esenzione dall’imposta sostitutiva. L’agevolazione si applica anche nel caso in cui entro il 31 dicembre 2023 sia stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa, a condizione che l’atto definitivo venga stipulato entro il 2024