Mercato immobiliare, tra mutui più cari e prezzi in salita: dove conviene comprare casa
I dati certificano come nel 2022 le compravendite concluse siano state 767mila, in aumento del 2,4% rispetto al 2021, ma i segnali per l’anno in corso non sono buoni: si prevede un drastico ridimensionamento dei prestiti, giù di quasi il 20%, e un calo dei rogiti del 13%. “Il fenomeno è causato dal restringimento della possibilità di ottenere il credito, a fronte di quotazioni che dopo lo stop pandemico sono cresciute”, ha dichiarato Luca Dondi, ad di Nomisma
Poche ma chiare: le caratteristiche del mercato immobiliare del 2023 sembrano essere ben definite. Secondo il Corriere della Sera, ci saranno meno transazioni perché si ridurrà la platea di chi potrà comprare: prezzi fermi e domanda di locazione in aumento, a fronte di una minore offerta
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COME SI È CHIUSO IL 2022 – Pur mancano la conferma ufficiale da parte dell’Agenzia delle Entrate, sappiamo che il 2022 si è chiuso con un lieve incremento rispetto ai numeri record del 2021: infatti anche se il quarto trimestre dell’anno avesse registrato, come pare, un sensibile calo di vendite rispetto ai dodici mesi precedenti, il vantaggio accumulato nei primi nove mesi dell’anno (oltre il 10%) è incolmabile
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MILANO IN TESTA – Secondo l’istituto Nomisma, il 2022 avrebbe chiuso con 767mila compravendite, in aumento del 2,4% rispetto al 2021, mentre il 2023 vedrà una diminuzione dei rogiti di oltre il 13%. “Un fenomeno causato dal restringimento della possibilità di ottenere il credito a fronte di quotazioni che dopo lo stop pandemico sono cresciute", ha sottolineato al Corriere l’ad Luca Dondi. L’istituto bolognese prevede un lieve incremento dei prezzi, con Milano che salirà del 6% nel triennio, a fronte dell’1,9% medio delle grandi città e del 2% della Capitale
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LA SITUAZIONE – Inoltre, si prevede un vero e proprio ridimensionamento del volume dei mutui, previsti in calo nel 2023 del 19,9%. Essendo la diminuzione più forte quella delle compravendite, ciò significa che aumenteranno gli acquisti in contanti. Buone, invece, le prospettive per chi vende immobili di lusso e per i promotori di immobili in cantiere. “La domanda è alta in tutti i segmenti e i prezzi ancora in crescita ma le incertezze legate allo scenario economico consigliano prudenza”, sostiene Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari
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IL PROBLEMA DEI TASSI – A preoccupare però sono i tassi. Secondo Roberto Busso, ad Gruppo Gabetti, il livello attuale del costo dei mutui è giudicato buono dal mercato, ma gli incrementi non sarebbero indolori. E così la domanda si sposterà soprattutto sul miglioramento dello status abitativo. Ad esempio “chi ha stabilizzato la propria condizione lavorativa tra ufficio e smart working e avrà bisogno di un vano in più dove lavorare, o le famiglie che per fare fronte all’aumento dei costi energetici sostituiranno la propria abitazione con una più performante”
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COSA SIGNIFICA PER IL MERCATO – Ma cosa significa questo per il mercato? Per Santino Taverna, presidente dei mediatori di Fimaa, ciò comporterà una lieve diminuzione delle vendite, con prezzi però stabili e un incremento delle locazioni, mentre il mercato “resterà appetibile per gli investitori stranieri, dato che in Italia i valori sono aumentati meno che negli altri Paesi”
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COME CAMBIANO GLI AFFITTI – Il mercato mostra palesemente un aumento delle locazioni ma, se parliamo di affitti a lungo termine, i cosiddetti otto anni dello standard, l’offerta è dappertutto ormai molto limitata, come sottolinea Francesco La Commare, presidente del Centro studi Fiaip. “Anche calcolando un abbattimento del guadagno del 50% sugli incassi lordi per imposte e spese di gestione, la redditività degli affitti brevi è comunque superiore a quelle dei contratti tradizionali, il rischio di morosità inesistente e il degrado dell’immobile molto minore”
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LE RATE – Le condizioni oggi per chiedere un mutuo sono anche più difficili rispetto al recente passato: avviare oggi un mutuo da 200mila euro a tasso fisso significa pagare una rata mensile di circa 1.170 euro, contro i 992 di un anno fa; a 30 anni la rata è già passata da 719 a 909 euro. Una differenza significativa, visto che comporta il pagamento di quasi 200 euro in più al mese e anche un più difficile ottenere il benestare dalla banca, perché serve un reddito di almeno 500 euro più alto
L’AUMENTO DEI TASSI – Lecito aspettarsi ulteriori aumenti dei tassi, anche se minori di quelli registrati negli ultimi 12 mesi: ricordiamo che la Bce nel 2022 ha alzato il costo del denaro di 250 punti; l’Eurirs a 20 anni (tasso di riferimento per i mutui fissi) è salito nello stesso periodo di 180 punti e l’Euribor trimestrale (benchmark per i variabili) di circa 270 punti
COME FARE? – In questo senso sono diverse le possibilità: chi vuole comprare casa deve sapere che i prezzi non stanno scendendo e le previsioni dicono che le quotazioni nei prossimi mesi resteranno stabili si alzeranno lievemente. Per questo Milano tende a restare tra le città più costose: se si vogliono comprare 80 metri quadri è una città proibitiva perché bisogna disporre di 1.382 euro al mese per un mutuo a 30 anni e anche nell’area meno cara ne servono 775. A Roma la media è 885 euro al mese, a Napoli 723 e a Torino si scende a 513
LA CONVENIENZA DEL TASSO FISSO - La seconda situazione è quella di chi ha già identificato la casa da comprare e deve scegliere un mutuo. Scelta praticamente obbligata quella del tasso fisso, perché a fronte di tassi ora più alti solo di qualche decimo consente di pianificare con precisione la spesa mensile senza correre il rischio di altri rialzi del costo del denaro e, in caso di riduzione, di effettuare la surroga
E PER CHI HA GIÀ UN MUTUO? – E cosa si può fare per chi ha un mutuo in corso? Se è un fisso acceso quando i tassi erano ai minimi basta lasciare le cose come stanno, se è invece variabile, bisogna in primo luogo calcolare l’evoluzione delle rate future partendo dal piano di ammortamento
LA SOLUZIONE – In questa circostanza si può valutare di ridurre almeno in parte il debito oppure, se si ritiene che i rischi del mantenimento del contratto attuale siano troppo alti, si può chiedere il passaggio al fisso alla banca, che è costretta ad accettare purché il debito residuo sia inferiore a 200 mila euro, l’Isee non superiore a 35 mila e non si sia mai stati in ritardo nei pagamenti
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