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Il 2025 dei mutui, tassi ancora in discesa
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Introduzione
Si chiama "affitto con riscatto" o, nella denominazione moderna, "rent to buy". Si tratta di una modalità - poco diffusa - per comprare casa utilizzando come formula di pagamento i canoni di locazione. Questo contratto stipulabile tra un proprietario che vuole vendere il suo immobile e l'acquirente è stato rivisto nel 2014. Ecco in cosa consiste e quali sono i vantaggi e gli svantaggi per ciascuna delle due parti.
Quello che devi sapere
Cos'è il rent to buy
- Come spiega in una guida il Consiglio nazionale del notariato, il rent to buy è un tipo di contratto della durata massima di 10 anni introdotto nel nostro ordinamento dal decreto Sblocca Italia del 2014 (poi convertito in legge), che si rifà al vecchio affitto con riscatto. Il proprietario, in sostanza, consegna sin da subito l'immobile al conduttore (e futuro acquirente), che pagherà un canone. Dopo il periodo di tempo fissato nello stesso contratto, il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.
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La prima fase (obbligatoria)
- Il rent to buy si articola in due fasi, di cui una solo eventuale. La prima è la concessione dell'utilizzo dell'immobile. Per effetto della stipula del contratto, il proprietario dell'immobile (il concedente) ha l'obbligo di consegnarlo al conduttore. Quest'ultimo, invece, ha l'obbligo di pagare il canone pattuito (sia per la componente destinata all'utilizzo, sia per quella da imputare al prezzo di acquisto).
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La seconda fase (facoltativa)
- La seconda fase, che comporta il trasferimento della proprietà dell'immobile dal concedente al conduttore, è solo eventuale. Come spiega il Consiglio nazionale del notariato, la norma non prevede infatti un obbligo reciproco delle parti a concludere l'atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo. La legge riconosce al conduttore solo il diritto all'acquisto. Se viene fatto valere, allora scatta l'obbligo del concedente di procedere alla cessione.
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In caso di non acquisto
- Alla scadenza del termine convenuto, il conduttore è quindi libero di decidere se procedere o meno all'acquisto. Se sceglierà di non comprare l'immobile, alla scadenza del termine il contratto cesserà di avere ogni effetto. Il proprietario (cioè il concedente) avrà diritto alla riconsegna dell'immobile e a trattenere l'intera componente dei canoni imputabile all’utilizzo. Il conduttore avrà invece diritto alla restituzione della percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita così come determinata nel contratto
In caso di acquisto
- Se il conduttore decide di esercitare il diritto all'acquisto dell'immobile, il proprietario (cioè il concedente) è tenuto a dare il proprio consenso. Come detto prima, infatti, scatta l'obbligo di vendita. Il conduttore dovrà quindi corrispondere il prezzo pattuito al netto dei canoni già pagati per la componente da imputare al prezzo. Qualora il concedente non adempi all'obbligo di stipulazione dell'atto di cessione, il conduttore potrà ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.)
Un esempio pratico
- Un immobile in vendita costa 100mila euro. Il canone mensile convenuto è 1.000 euro mensili: 500 euro per l'utilizzo (come una normale locazione, la cui parte viene ovviamente persa dal conduttore) e gli altri 500 euro come acconto sul prezzo di vendita (che si sottraggono al prezzo finale dell'immobile). Se dopo tot anni previsti dal contratto il conduttore decide di acquistare l'immobile, non dovrà pagare 100mila euro, ma "solo" 70mila euro, perché 30mila sono già stati corrisposti con la specifica componente dei canoni
Per quali immobili vale?
- Come spiega il Consiglio nazionale del notariato, il rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: a uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale e altro ancora. Allo stato attuale, non si riscontrano preclusioni a utilizzare questo tipo contratto anche per un terreno (agricolo, edificabile o altro): la normativa non fa alcuna distinzione in tal senso, dato che parla genericamente di contratti per la concessione in godimento di "un immobile". Inoltre il rent to buy può riguardare anche un immobile in costruzione: tuttavia, se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l'ipoteca che grava su di esso. È però possibile prevedere l'accollo del mutuo.
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Vantaggi e rischi per il proprietario
- Il vantaggio principale per chi utilizza il rent to buy è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti. Il rischio è che il conduttore decida di non comprare l'immobile. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato dal conduttore per essere imputato a prezzo. L'altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente, e di dover fare ricorso al giudice per liberarlo e venderlo ad altri.
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Il trattamento fiscale
- Il trattamento fiscale del rent to buy è stato chiarito dall'Agenzia delle entrate in un'apposita circolare esplicativa (la n. 4/E del 19 febbraio 2015). In ogni caso, per valutare vantaggi o svantaggi fiscali è necessario considerare la specifica posizione del venditore, facendo un'analisi economica e fiscale del singolo caso. Anche per questo motivo, spiega il Consiglio nazionale del notariato, il cliente ha bisogno fin dall'inizio della collaborazione di un professionista, così da evitare danni futuri.
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