Introduzione
Il tasso fisso continua a essere la soluzione preferita da chi vuole acquistare casa, ma cresce l'attenzione verso finanziamenti più flessibili. Secondo l'Osservatorio di MutuiOnline.it, a settembre il TAN medio dei mutui fissi con durata tra 20 e 30 anni è salito al 3,53%, il livello più alto dal novembre 2023. Per i finanziamenti variabili, invece, il dato ha raggiunto il 2,84%, rispetto al 2,58% di giugno. Nei primi nove mesi del 2026, il 92,3% delle richieste riguarda ancora il tasso fisso, mentre il variabile tradizionale raccoglie il 3,5%. Le formule alternative, tuttavia, guadagnano terreno: sia il variabile con cap sia il tasso misto rappresentano il 2,1% delle richieste, contro rispettivamente lo 0,2% e lo 0,8% del 2025.
Quello che devi sapere
Come funziona il variabile con cap
Questa formula segue l'andamento dell'Euribor, ma prevede un tetto massimo al tasso d'interesse applicabile, concordato al momento della stipula, e protegge il mutuatario da eventuali aumenti oltre la soglia stabilita. In caso di ribassi, invece, la rata può diminuire. La garanzia comporta però un costo, che può tradursi in un esborso mensile iniziale superiore rispetto a un normale variabile. Le simulazioni di MutuiOnline.it del 20 ottobre, riferite a un finanziamento di 150 mila euro da restituire in 20 anni, mostrano una rata di 824 euro per la migliore proposta con cap, con TAN del 2,89%. L'offerta variabile più conveniente senza tetto parte invece dal 2,44%, con un pagamento mensile di 790 euro. La differenza iniziale è di 34 euro. Nel primo caso, il massimale del 4,25% potrebbe portare la rata fino a 929 euro.
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Il confronto con il tasso fisso
Per i mutui green, la migliore offerta a tasso fisso presa in esame presenta un TAN del 2,99% e una rata di 831 euro. Il variabile con cap consente di risparmiare appena 7 euro al mese all'inizio, ma la rata potrebbe salire fino a 929 euro. Nel segmento tradizionale, invece, la proposta variabile con cap più conveniente parte da un TAN del 2,94% e prevede una rata di 827 euro, contro gli 846 euro del miglior fisso, con tasso del 3,19%. Il vantaggio iniziale è di 19 euro al mese. Se il tasso raggiungesse il limite del 3,85%, tuttavia, il pagamento potrebbe arrivare a 897 euro. Questi importi confrontano le rate iniziali con quelle ipotizzabili al raggiungimento del cap: non rappresentano una previsione della spesa complessiva. Per valutare la convenienza nel tempo bisogna considerare l'evoluzione dei tassi e il capitale residuo.
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Tasso misto: quando si può cambiare
Il mutuo misto consente di passare dal tasso fisso a quello variabile, e viceversa, senza dover necessariamente trasferire il finanziamento a un altro istituto attraverso la surroga. Numero dei cambi, tempistiche e modalità dipendono però dalle condizioni contrattuali. Per un mutuo green da 150 mila euro con durata di 20 anni, la migliore offerta considerata parte da un TAN fisso del 3,14% e da una rata di 842 euro, 11 euro in più rispetto al miglior fisso green. Il contratto permette di passare al variabile dopo 12 mesi e di effettuare fino a quattro cambi nel corso del finanziamento.
La formula mista per i mutui tradizionali
Tra i mutui tradizionali, la migliore proposta mista parte invece da un TAN del 2,81% e da una rata di 818 euro. La fase iniziale a tasso fisso può durare due, tre oppure cinque anni, prima del passaggio al variabile. Nell'offerta esaminata, il ritorno al fisso è consentito una sola volta, previa comunicazione scritta alla filiale almeno 30 giorni prima della scadenza di una rata. Il risparmio iniziale di 28 euro rispetto al miglior fisso tradizionale non assicura quindi un vantaggio per tutta la durata del contratto.
Come valutare i costi
La sostenibilità della rata anche in caso di rialzi dovrebbe guidare la scelta. Nelle simulazioni di MutuiOnline.it, un finanziamento da 150 mila euro a 20 anni con TAN del 2,84% comporta un pagamento mensile di circa 820 euro. Con un tasso del 3,09%, la rata sale a 839 euro; al 3,34% arriva a 858 euro. Si tratta di scenari ipotetici, non di aumenti già previsti. Prima di firmare è quindi opportuno verificare il tetto massimo del variabile con cap oppure le condizioni che regolano i cambi di tasso nel mutuo misto. La rata iniziale, da sola, non basta a stabilire quale formula sia più adatta alle proprie disponibilità economiche.
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