Surroga mutuo e tasso fisso, perché conviene dopo il rialzo dei tassi da parte della Bce

Ma perché questa scelta? Alla base della decisione ci sono le pressioni inflazionistiche legate allo scenario internazionale e all'aumento dei prezzi dell'energia. Ad agosto l'inflazione dell'area euro ha raggiunto il 3,3%, il livello più elevato degli ultimi tre anni. Le nuove condizioni monetarie si riflettono anche sul mercato dei finanziamenti immobiliari. Il tasso medio dei mutui a tasso variabile è arrivato al 3,05%, mentre il divario rispetto al fisso si è ridotto a circa 41 punti base, dagli oltre 66 punti di un tempo. Il tasso fisso è infatti risalito oltre il 3,4%, anche per effetto dei rendimenti dei Bund tedeschi, che contribuiscono a orientare gli indici IRS.

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In questo scenario, la surroga del mutuo può tornare a essere un'opzione da prendere in considerazione per chi ha sottoscritto il finanziamento in passato e oggi si trova con condizioni meno favorevoli rispetto a quelle disponibili sul mercato. La surroga permette di trasferire il mutuo da una banca a un'altra, mantenendo invariati il debito residuo e la garanzia ipotecaria. L'operazione non prevede costi di istruttoria, perizia o penali: le spese sono infatti sostenute dalla banca subentrante. L'operazione può interessare sia chi ha acceso anni fa un finanziamento a un tasso oggi poco competitivo, sia chi ha scelto il variabile e vuole ridurre l'esposizione alle possibili oscillazioni future dei tassi.

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Uno dei motivi per cui la surroga torna sotto osservazione è anche la possibilità di utilizzare il trasferimento per passare, quando le condizioni lo consentono, da un mutuo variabile a uno a tasso fisso. Con il fisso, la rata rimane invariata per tutta la durata residua del finanziamento. Eventuali nuovi aumenti dei tassi ufficiali non inciderebbero quindi sull'importo mensile da rimborsare. Chi mantiene un mutuo variabile, invece, continua a essere esposto all'andamento dell'indice di riferimento e alle conseguenze di eventuali nuove variazioni del costo del denaro. La convenienza concreta di un passaggio al fisso deve comunque essere valutata considerando il capitale ancora da restituire, la durata residua e le condizioni proposte dalla nuova banca.

A mostrare in concreto l'effetto dell'aumento del costo del denaro è una simulazione realizzata da Credipass in esclusiva per Il Sole 24 Ore. Il confronto riguarda un mutuo da 130mila euro, con durata di 25 anni e ammortamento alla francese, ipotizzando una stipula a febbraio oppure a ottobre. Il modello utilizza una composizione dell'85% a tasso fisso e del 15% a tasso variabile, considerata rappresentativa della distribuzione delle nuove erogazioni. Con le condizioni ipotizzate per febbraio, l'esborso complessivo raggiunge 187.765 euro, mentre per il mutuo di ottobre sale a 196.865 euro: una differenza di 9.100 euro sulle 300 rate.

Per isolare l'effetto del rialzo, Credipass considera anche uno scenario nel quale le condizioni di febbraio rimangono ferme per tutti i 25 anni. In questo caso il costo complessivo sarebbe stato di circa 183.376 euro. Rispetto ai 196.865 euro stimati per ottobre, emerge quindi un aggravio di 13.489 euro, pari a circa 540 euro all'anno.

La componente a tasso fisso rappresenta la parte più consistente della simulazione. Il miglior tasso medio passa dal 2,982% di febbraio al 3,49% stimato per ottobre. La rata mensile sale così da circa 615 a 650 euro, mentre il rimborso complessivo passa da 184.577 a 195.034 euro. L'incremento è di 10.457 euro, pari a circa 418 euro l'anno. Questi numeri mostrano perché, in una fase di rialzo, la scelta del tasso fisso non riguarda soltanto l'importo della rata iniziale, ma anche la possibilità di conoscere in anticipo il costo del finanziamento per tutta la durata residua.

Per il mutuo a tasso variabile, la simulazione considera uno spread dello 0,60% sommato alla media dell'Euribor a uno e tre mesi. Il tasso passa dal 2,58% di febbraio al 3,24% ipotizzato per ottobre, con una rata che cresce da 589 a 632 euro. L'orizzonte di 25 anni rende però più significativo l'effetto delle aspettative sui tassi. Credipass, utilizzando la curva dei future sull'Euribor disponibile al 14 settembre, stima un tasso del 3,93% nel 2029 e del 4,25% nel 2036. La rata arriverebbe così prima a circa 679 euro e successivamente a 695 euro. Sulla base di queste ipotesi, il mutuo variabile stipulato a febbraio comporterebbe un esborso complessivo di 205.825 euro, contro i 207.239 euro di quello di ottobre. La differenza è di 1.414 euro. Se invece i tassi fossero rimasti invariati ai livelli di febbraio per tutta la durata, l'extracosto rispetto a quello scenario arriverebbe a 30.673 euro, circa 1.227 euro l'anno.

Prima di decidere se procedere con una surroga è quindi importante confrontare le diverse condizioni disponibili. Il solo tasso nominale non è sufficiente per valutare il costo effettivo dell'operazione: occorre considerare anche il TAEG, che comprende i principali oneri collegati al finanziamento. Per chi ha un mutuo a tasso variabile o un finanziamento sottoscritto quando le condizioni erano meno favorevoli, il confronto tra le offerte può servire a verificare se oggi esistano alternative capaci di ridurre il costo complessivo o di rendere più prevedibile la rata attraverso il passaggio al fisso.

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