Introduzione
La paura principale dei proprietari di case in affitto per lunghi periodi è che l’inquilino smetta di pagare e non voglia lasciare l’immobile. Il problema è sentito, anche se in modo minore, anche in caso di affitti brevi. Secondo l’indagine di SoloAffitti, citata dal Corriere della Sera, l’87% dei proprietari ha timore di doversi confrontare con il mancato pagamento del canone e il 74%, anche se non tutti hanno iniziato un contenzioso, ha dichiarato di essersi trovato con affitti non saldati.
L’analisi del Coordinamento Regionale Friuli Venezia Giulia dell’Uppi (Unione piccoli proprietari) basata su un’elaborazione dei dati del ministero dell’Interno, sempre citata dal Corriere, riporta invece che la possibilità di fallimento del contratto d’affitto per la morosità dell’inquilino, o per una lite sulla mancata riconsegna dell’immobile, si attesta in media all’8%, considerando un dato di circa 5 milioni di famiglie che vivono in locazione e una durata dei contratti di 10 anni. Ci sono però delle soluzioni per proteggersi da inquilini morosi.
Quello che devi sapere
I dati sugli sfratti
Il Corriere della Sera ha analizzato i dati sugli sfratti ed elencato alcune soluzioni per tutelarsi in caso si abbia intenzione di dare in affitto un proprio immobile. Gli sfratti per morosità sono mediamente 30 mila (in lieve calo), che corrisponde allo 0,59%. La probabilità complessiva di una morosità grave in un arco di 10 anni sale però al 5,74%. La percentuale varia in base alla città, per esempio a Torino e a Bari è dell’8,64%, a Roma del 9,2%, a Napoli del 9,38%, a Milano del 3,15% e solo dell’1,69% a Bologna.
Per approfondire: Turismo, boom di voli low cost fa lievitare gli affitti. Ecco perché
I dati sulle liti per fine locazione
Secondo l’analisi dell’Uppi, considerando circa 507mila affitti in scadenza ogni anno, a fronte della segnalazione di circa 10.100 contenziosi annui per finita locazione, la percentuale degli affitti terminati con l’inquilino che non se ne va, scende al 2%, uno ogni 50 contratti scaduti. A livello locale però il dato sale al 4,46% a Napoli, al 2,53% a Roma e al 2,34% a Bari mentre sta sotto il 2% a Milano, Bologna e Torino. Poco meno di metà delle liti si risolve con il rilascio spontaneo, il resto con l’esecuzione forzata.
Per approfondire: Bonus affitto studenti fuori sede, dal fondo ai requisiti: le novità del Piano Casa 2026
Come proteggersi dagli inquilini morosi
Il Corriere della Sera evidenzia che sono nate diverse forme di garanzia per tutelare il proprietario. In realtà i ritardi per la semplice “finita locazione”, ovvero quando la casa non viene restituita al locatore, non essendo prevedibili non sono tutelabili. Sul mancato pagamento dei canoni di locazione ci si può invece assicurare per avere un rimborso. In pratica si paga una quota, che potrebbe essere il 10% del canone, e in caso l’inquilino smetta di pagare, l’assicurazione si sostituisce all’affittuario assicurando al proprietario l’accredito mensile per tutta la durata del contratto. Ci sono poi anche altre soluzioni in base al tipo di assicurazione.
Per approfondire: Affitti, dal 2019 i canoni sono cresciuti fino a cinque volte più dei salari
Le garanzie e i costi
Confedilizia ha invece sottoscritto una convenzione con Intesa Sanpaolo per la fidejussione PerTe Garanzia Affitto, cui possono accedere gli inquilini ma solo se i locatori sono iscritti all’Associazione. Questo servizio prevede la garanzia sino a 12 mesi di canone con una commissione del 2% e spese minime. Se ci sono ritardi vengono inviate in 24 ore proposte all’inquilino con piani di rientro, nel frattempo l’associazione paga il canone al proprietario.
L’algoritmo per selezionare il miglior inquilino
Ci sono poi compagnie che utilizzano un algoritmo per selezionare l’inquilino. Oppure il proprietario di una casa in affitto può stipulare una polizza che garantisca quanto dovuto per l’affitto nel caso in cui l’inquilino non possa pagare perché ha perso il posto di lavoro, per problemi di salute o, nel caso più grave, di decesso.
Come prevenire rischi
Prima di affittare una casa è comunque bene la verifica dell’inquilino, ovvero la sua capacità di sostenere il canone nel tempo. Per farlo è consigliabile chiedere le ultime due o tre buste paga, oppure dichiarazione dei redditi se lavoratore autonomo; eventuali referenze del precedente locatore e la conferma del datore di lavoro per contratti a tempo indeterminato. A questi dati di base si aggiunge un controllo su informazioni pubbliche ufficiali: protesti, pregiudizievoli di conservatoria, procedure concorsuali, partecipazioni societarie
Il garante e il deposito cauzionale
Si può anche pretendere un garante, ovvero una persona fisica (in genere un parente del conduttore) che si impegna a coprire le obbligazioni dell’inquilino in caso di inadempienza. Va inserito nel contratto con clausola dedicata e firma diretta, e un deposito cauzionale. Quest’ultimo è la copertura standard contro danni all’immobile e mancato preavviso. La legge fissa il tetto a tre mensilità di canone. Si ricorda infine che il canone andrebbe sempre incassato con strumenti tracciabili.
Per approfondire:
Piano Casa, da affitti calmierati a sfratti più veloci: ecco cosa prevede