Mutui e stipendi, quanto bisogna guadagnare per comprare casa in Italia?

Le cifre da avere disponibili per comprare casa diventano sempre più alte. Soprattutto pesano i soldi da dover avere a disposizione prima di poter fare il mutuo. A Milano, come detto, servono 125mila euro, in media, per un appartmento di circa 80 metri quadrati.

Ma se proprio non si dispone di contanti, o se non si ritiene opportuno comprare e si opta per la locazione, serve comunque avere un buon reddito, perché a Milano ormai il canone di affitto per tre locali è arrivato in media a 1.900 euro e a Roma a 1.600.

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Le considerazioni sul mercato immobiliare italiano emergono dalla fotografia scattata a fine aprile partendo dall’ultimo aggiornamento del data base di idealista.it. I prezzi, precisa Il Corriere della Sera, sono ricavati dalla media proposta dagli annunci di vendita e sono una base di partenza realistica per chi volesse pianificare un acquisto. Perché se è vero che le trattative in genere si chiudono a valori più bassi di quelli richiesti, è anche vero che l’acquisto di una casa comporta poi una serie di costi accessori (il pagamento dell'agenzie, le pratiche notarili ecc.) che, di fatto, vanno a erodere lo sconto ottenuto.

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Ma guardiamo prima di tutto al confronto tra mutuo e affitto. Nell’analisi sono state considerate due durate per il mutuo, 20 e 30 anni, entrambe simulate a un tasso effettivo del 3,5%. Per segnalare solo qualche dato, a Milano si registra, in centro, l’unico caso di rata del mutuo a 30 anni più alta del canone di locazione, mentre se si considera la rata del finanziamento ventennale si può verificare che in tutte le zone con valori delle case più alte della media cittadina il mutuo risulta più elevato del canone di locazione. A Roma, invece, questo succede, e per pochi euro (2.517 la rata a 20 anni contro 2.500 dell’affitto) solo in centro città, mentre se si considera il finanziamento trentennale l’affitto in media è poco meno del doppio (1.600 euro contro 858 del mutuo).

Soffermandosi ancora su Milano, si vede inoltre che l'anticipo necessario per comprare casa, in media, varia molto da zona a zona. Nel centro storico la cifra necessaria in contanti - secondo i parametri usati dal Corriere della Sera - è di 266.000 euro, ed è la più alta. Contro la più bassa, di 101.000 euro, a Comasina-Bicocca. Di pari passo vanno le rate di un mutuo trentennale (ma anche ventennale): si va da una rata di oltre 3mila euro per le case in centro, fino ai 1.360 di Comasina-Bicocca.

Mentre per gli affitti, è il centro storico, ancora una volta, a segnare le cifre più alte: 2.800 euro in media. E si scende fino a 1.600 euro a Comasina-Bicocca.

Se si guarda ad altre grandi città italiane, si vede che a Napoli con un mutuo di 30 anni si compra con una rata da 714 euro e si superano i 1.000 solo a Posillipo e al Vomero.

Mentre a Torino il finanziamento trentennale ha una rata che costa la metà dell’affitto.

I numeri suggeriscono che un ulteriore incremento dei prezzi delle case, unito a una risalita del tasso dei mutui, potrebbero escludere dal mercato una fetta sostanziosa di giovani. Questo nonostante le agevolazioni del fondo Consap. L’importo massimo del mutuo agevolabile è 250mila euro e per una somma del genere se si chiede un finanziamento con copertura 100% bisogna mettere in conto poco più di 1.100 euro al mese. Il problema è che la sostenibilità di questa cifra, ora, è appena compatibile con il limite Isee di 40mila euro all’anno e se le rate salissero di oltre 100 euro si sarebbe fuori.

I dati ufficiali relativi al 2025, tra l'altro, certificano che il Fondo Mutui Prima Casa sta avendo un peso non indifferente sul mercato: nel corso del 2025 sono state infatti 695mila le richieste pervenute, e 544.030 i mutui erogati. Si tratta in totale di un valore pari a 65 miliardi di euro. I numeri - citati dal Sole 24 Ore  alcuni mesi fa - spiegano poi che i mutui erogati con garanzia al 50% sono stati 339.869, mentre quelli con garanzia all’80% sono stati 202.172. Infine, quelli destinati alle famiglie numerose sono stati 1.989.

Sempre guardando ai giovani, bisogna poi ricordare che gli under 36 rappresentano circa un terzo dei nuovi mutuatari. E quindi la loro progressiva esclusione dal mercato immobiliare avrebbe conseguenze non indifferenti. I numeri sulle compravendite dal 2023 al 2025 indicano che le variazioni in positivo o in negativo sono dovute quasi esclusivamente al totale degli acquisti prima casa e che le variazioni degli acquisti prima casa dipendono a loro volta dal numero dei mutui.

I nuovi provvedimenti annunciati dal governo Meloni potrebbero aprire qualche possibilità in più. Il piano casa prevede 100mila abitazioni in 10 anni, cifra che però molti osservatori giudicano del tutto insufficiente rispetto alla domanda. Intanto, l’introduzione di procedure rapide per gli sfratti potrebbe portare, nelle intenzioni dei proponenti, un aumento dell’offerta di case in affitto e conseguentemente alla riduzione dei canoni.

Va comunque precisato che i 100mila alloggi a prezzo calmierato che dovrebbero essere assegnati nei prossimi 10 anni, hanno già dei destinatari più o meno definiti. 

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