Case, nel 2025 prezzi in aumento del 4%. Milano e Roma guidano la crescita. I dati

Il mercato immobiliare italiano ha registrato nel 2025 un aumento medio dei prezzi del 4%. Questo risultato è arrivato grazie soprattutto allo sprint che è stato registrato nell'ultimo trimestre dell'anno. A confermarlo sono le stime preliminari dell’Istat.

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Negli ultimi tre mesi del 2025, secondo le stime preliminari, l'indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab) - acquistate dalle famiglie per fini abitativi o per investimento - è aumentato dello 0,9% rispetto al trimestre precedente e del 4,1% nei confronti dello stesso periodo del 2024 (nel terzo trimestre 2025 era +3,7%). 

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In media, nel 2025, i prezzi delle abitazioni aumentano del 4%: ma quelli delle abitazioni nuove crescono dello 0,6% e quelli delle abitazioni già esistenti del 4,7%. La situazione relativa al quarto trimestre 2025 fotografata dall'Istat, se vista nel dettaglio, mette in mostra questa novità. La crescita tendenziale, infatti, è da attribuirsi unicamente ai prezzi delle abitazioni già esistenti: +5,2%, in accelerazione da +4,2% del trimestre precedente. I prezzi delle abitazioni nuove registrano, invece, un marcato rallentamento della loro dinamica tendenziale, scesa a -1,2% dal +1,3% del terzo trimestre del 2025. Su base congiunturale, l’aumento dell’Ipab (+0,9%) è imputabile sia ai prezzi delle abitazioni nuove sia a quelli delle già esistenti, in crescita rispettivamente dell’1,3% e dello 0,8%. 

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Da quanto emerge, cala la crescita dei volumi delle compravendite: +0,4% la variazione tendenziale registrata nel quarto trimestre 2025 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale (da +8,5% del trimestre precedente).

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La dinamica dei prezzi delle abitazioni registrata nel 2025 produce un effetto di trascinamento al 2026 pari a +1,6% (+3,3% per le abitazioni nuove e +1,3% per le abitazioni già esistenti).

Nel quarto trimestre 2025, l’Ipab registra tassi tendenziali positivi in tutte le ripartizioni geografiche, anche se con intensità diverse: la crescita più sostenuta si registra nel Nord-est e quella più contenuta nel Sud e Isole. Nel dettaglio, i prezzi delle abitazioni presentano tassi di crescita più marcati nel Nord-est (+4,9%), seguito dal Nord-ovest e dal Centro (+3,9% per entrambe le ripartizioni) e dal Sud e Isole (+3,6%).

Ovunque sono maggiori gli aumenti che riguardano le abitazioni già esistenti. In particolare:

• nel Nord-ovest la dinamica tendenziale dei prezzi delle abitazioni già esistenti sale a +4,4% (da +2,1% del 2024), a fronte del +1,4% registrato per quelle nuove (era +7,5% l'anno precedente);
• nel Nord-est, i prezzi delle abitazioni già esistenti crescono del 6,0% (da +2,4%), mentre quelli delle nuove rimangono sostanzialmente stabili rispetto al 2024 (+0,1%);
• al Centro, la prima tipologia di abitazioni mostra un incremento dei prezzi del 4,4% (da +2,1%), mentre per le abitazioni nuove la crescita dei prezzi si ferma al +2,4% (da +4,4%);
• nel Sud e Isole i prezzi delle abitazioni già esistenti registrano un aumento del 4,5% (in accelerazione da +2,0%), contro il +0,8% registrato per quelli delle nuove (in forte contrazione dal +9,2%).

Guardando ai grandi comuni, a guidare la volata del mercato immobiliare italiano sono Milano e Roma, con una nuova rincorsa: nel capoluogo lombardo l'aumento tra ottobre e dicembre 2025 è stato del 6,3% nella capitale del 5%. Più moderata, in base ai dati dell'Istat, la dinamica dei prezzi delle abitazioni compravendute a Torino: +3,6%, in accelerazione dal +2,1% del terzo trimestre.

Nella media del 2025, Roma registra l’incremento maggiore dei prezzi delle abitazioni pari a +5,1% (da +2,2% dell’anno precedente). Segue Torino, con una variazione tendenziale media annua del +3,4% (da -0,1%). Frenata per Milano, che registra un aumento del 3,3% (il più basso dal 2018): in decelerazione rispetto al +5,2% del 2024.

I dati, comunque, confermano le preoccupazioni per un mercato che, specialmente nelle grandi città, non è più alla portata del ceto medio. Secondo i dati diffusi di recente dall'Ance, infatti, a Milano non basta un reddito pari a circa 59mila euro per comprare casa senza difficoltà con un mutuo che arriva al 35% del reddito. A Roma, invece, per i redditi pari a circa 33mila euro è necessario spendere il 36% del proprio guadagno.

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