Mercato immobiliare di lusso in Italia, gli appartamenti costano più delle ville. I DATI

L’obiettivo della ricerca è quello di realizzare un’istantanea oggettiva di ciò che sta succedendo al mattone di alta gamma nel nostro Paese. L’analisi è stata effettuata mantenendo i tre diversi livelli di prestigio individuati - Extra, Large e Small - che esplicitano le possibili combinazioni di superficie, prezzo al metro quadro e costo totale degli immobili su tutto il territorio italiano.

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Sebbene il comparto immobiliare di prestigio mostri storicamente tempi medi di vendita (time to sell) superiori rispetto al settore residenziale tradizionale, il divario tra i due segmenti si è ridotto in modo significativo negli ultimi anni. Nel 2025, tuttavia, il differenziale è tornato ad aumentare leggermente, con una media di 6,3 mesi per il mercato del lusso (+0,2 mesi rispetto al secondo semestre del 2024) e di 5,4 mesi per il comparto residenziale. Il time on market - inteso come l’età media degli annunci presenti sul portale in un determinato arco temporale - ammonta invece, a fine 2025, a 9,8 mesi per il mercato di lusso e a 7,5 mesi per il mercato residenziale. In quest’ultimo caso, però, la riduzione rispetto all’inizio del 2020 si attesta a 0,5 mesi, mentre nel settore di pregio è stata ben più rilevante nel medesimo periodo (-2 mesi).

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Secondo l’Osservatorio, il mercato immobiliare di lusso si concentra principalmente nell’area centro-settentrionale dell’Italia. Il Nord-Ovest emerge come il principale polo dell’offerta, raccogliendo il 35% delle proprietà di pregio disponibili nella Penisola, seguito dal Centro, con quasi il 31% del totale. Il Nord-Est occupa la terza posizione, con il 22,3%, mentre Sud e Isole presentano quote minori ma costanti, rappresentando rispettivamente il 6,8% e il 5,1% dell’offerta complessiva.

Analizzando poi il valore dell’offerta di immobili di alta gamma nel nostro Paese, nel 2025 il Nord-Ovest retrocede al secondo posto, con 25,3 miliardi di euro, superato, seppur di poco, dal Centro, con 25,5 miliardi di euro. Entrando nel dettaglio dei singoli poli del lusso italiano, Milano mantiene la vetta della classifica, con 8,7 miliardi di euro (+13% rispetto al 2024). Roma è in seconda posizione (5,6 miliardi di euro) ed è anch’essa in crescita (+8% negli ultimi 12 mesi). La Versilia si conferma la prima area turistica per valore dell’offerta (4,64 miliardi di euro, +18% rispetto al 2024), seguita dai Laghi di Como e di Garda e dalla Riviera Ligure, che totalizzano rispettivamente 4,09 e 3,73 miliardi di euro. Tra tutte le località considerate nello studio, Bologna evidenzia la crescita più significativa anno su anno, con un +37% rispetto al 2024 e un valore che ha raggiunto 0,68 miliardi di euro.

Sommando ville e appartamenti, nel 2025 il valore complessivo di tutti gli immobili di lusso in offerta in Italia ha superato i 71 miliardi di euro, in forte crescita rispetto ai circa 62 miliardi registrati nel 2024. Gran parte del valore si concentra nelle ville di pregio: 40 miliardi di euro, in rialzo del 91% rispetto al 2020. Gli appartamenti totalizzano invece un valore di 31,5 miliardi di euro, in crescita rispetto ai 26 miliardi raggiunti nel 2024.

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Guardando alla distribuzione geografica dell’offerta, gli appartamenti sono situati principalmente al Nord-Ovest (42% del totale). Seguono il Centro e il Nord-Est, rispettivamente con il 26% e il 24%, mentre Sud e Isole presentano quote più contenute, pari al 6% e al 2% rispettivamente. Le ville, invece, si trovano prevalentemente al Centro (36%), davanti a Nord-Ovest (27%), Nord-Est (20%), Isole (9%) e Sud (8%).

Passando all’analisi della domanda, misurata come contatti totali sugli annunci, gli appartamenti raccolgono poco più del 72% dell’interesse complessivo, dato pressoché stabile rispetto al 2024, ma in crescita di 2,4 punti percentuali rispetto al secondo semestre del 2020. Le ricerche verso le ville ammontano invece al 28% circa del totale.

Per quanto riguarda i prezzi, infine, si osserva un andamento differente negli ultimi anni per appartamenti e ville: se i primi, infatti, hanno mantenuto una sostanziale stabilità dall’inizio del 2020 alla fine del 2025, le seconde hanno sperimentato un calo del 6,5% nel medesimo arco temporale. Oggi, per acquistare un appartamento di prestigio in Italia servono in media 7.418 euro/mq. L’area più cara è il Nord-Ovest, con 8.044 €/mq, mentre quella meno costosa è il Sud, con 6.390 €/mq. Le ville di lusso costano invece, in media, poco meno di 5.200 €/mq, con le Isole al primo posto (5.840 €/mq) e il Nord-Est a chiudere la classifica (4.247 €/mq).

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"La crescita del residenziale di lusso nel 2025 dimostra come il comparto stia assumendo un ruolo sempre più strutturale nel real estate italiano", spiega Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it. "L’aumento significativo di immobili di alta gamma da Nord a Sud del Paese, infatti, indica un settore florido, che continua ad attrarre nuovi acquirenti e investitori internazionali grazie a un’offerta sempre più in linea con l’evoluzione del mercato e un’attrattività delle destinazioni di pregio che si è mantenuta costante nel tempo".

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