Introduzione
Secondo i dati del Consiglio nazionale del Notariato, all'interno della categoria degli immobili di lusso – del valore cioè di oltre 1 milione di euro – nel 2024 c’è stato un notevole aumento di compravendite di seconde case da impresa (si registra un aumento del 28,15%). Si conferma però la prevalenza di acquisti come seconde case (in totale 3.237), soprattutto in località turistiche o residenze di pregio nelle grandi città. Gli immobili di nuova costruzione o integralmente ristrutturati rappresentano la quota più consistente. Il Corriere della Sera ha esaminato il database dell’Osservatorio del mercato immobiliare curato dall’Agenzia delle Entrate per stilare una classifica delle abitazioni turistiche più esclusive: dove si trovano e quanto costano.
Quello che devi sapere
Gli appartamenti più cari in località turistiche: Portofino in testa
Gli appartamenti più cari d’Italia (nel settore del lusso e in località turistiche) sono a Portofino (in foto), che registra 22.900 euro al metro quadrato nel borgo di Calata Marconi. Segue Milano: nel quartiere Brera si arriva a 19mila euro, e nelle zone di San Babila e Porta Nuova a 17.500. Nel cosiddetto "Quadrilatero della moda" le richieste sono spesso superiori, ma proprio perché così alte non sempre vengono accontentate.
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Le ville: Porto Cervo
Per quanto riguarda le ville si segnala Porto Cervo in testa, con 21mila euro. Al secondo posto ancora Portofino (18.900) e al terzo Liscia di Vacca, in Sardegna, che arriva a 17mila. È possibile che zone non turistiche abbiano prezzi comunque superiori.
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A Milano il maggior numero di appartamenti signorili
In generale, secondo il catasto, Milano è la città con il numero più alto di appartamenti signorili: 3.430. Segue Firenze, con 2.917. Poi Genova, con 2.758, e Roma, che si ferma a 2.961. Per quanto riguarda le ville, Il Corriere ha svolto una classifica provinciale (sono abitazioni che si trovano spesso al di fuori dei grandi centri urbani): al primo posto si posiziona Firenze, con 2.757 immobili, e poco dopo c’è Varese con 2.313. Al terzo posto c’è Brescia, che conta 1.493 immobili
Prime e seconde case vicino ai centri urbani
Si sta sempre più consolidando inoltre il mercato delle seconde e prime case acquistate in luoghi con una buona dotazione di servizi ma con prezzi immobiliari inferiori (e che non siano troppo distanti dai luoghi di lavoro nei grandi centri urbani). Un esempio, secondo quanto riportato è il Lago Maggiore per i milanesi
Differenze territoriali
Secondo il rapporto “Market Report Italia 2025” di Engel & Völkers Italia, il mercato immobiliare di lusso in Italia funziona, ma con molte differenze da territorio a territorio. Al Nord si segnalano soprattutto acquisti di prime case di pregio, che occupano la metà del totale. Mentre al Centro e al Sud prevale la domanda per le seconde case, in crescita rispettivamente del 45 e del 42%.
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Città, mare, montagna
Il report (realizzato insieme a Nomisma) vede in Milano il motore del mercato immobiliare di lusso nel Nord Italia, con valori già citati sopra. Nelle località di mare spiccano soprattutto Porto Cervo e Porto Rotondo, entrambe in Costa Smeralda, oltre a Portofino. Anche Capri e la Costiera Amalfitana sono molto richieste. Per le località di montagna invece sono in testa Cortina D’Ampezzo (Belluno) che, complice l’appuntamento delle Olimpiadi invernali di Milano-Cortina 2026, registra prezzi medi tra 18mila e 24mila al metro quadro, e Madonna di Campiglio (Trento)
Si è ridotto il time to sell
Lo scorso maggio l’Osservatorio del mercato residenziale di lusso in Italia (realizzato da Immobiliare.it Insights) ha evidenziato come il time to sell delle case di lusso, ovvero il tempo medio impiegato da un annuncio a essere rimosso dal mercato, si sia notevolmente abbassato negli ultimi anni, passando dagli 8,7 mesi di inizio 2019 ai 6,1 mesi di fine 2024. Nel settore residenziale tradizionale, invece, nello stesso arco temporale si è notata una riduzione decisamente inferiore (da 6,6 a 5,3 mesi), con un conseguente avvicinamento dei tempi di vendita tra i due mercati.
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Cosa vogliono da una città le persone ricche
Secondo Barnes International Realty, una società specializzata in immobili di lusso che ogni anno pubblica il Barnes City Index, ad attirare i super ricchi verso una città piuttosto che un’altra concorrono diversi fattori. Molto dipende dal regime fiscale favorevole per chi trasferisce la propria residenza fiscale in Italia. Di fatto, si tratta di una flat tax che consente ai nuovi residenti di pagare una somma fissa annuale - in precedenza pari a 100mila euro, di recente salita a 200mila euro - sui redditi prodotti all’estero, indipendentemente dal loro ammontare.
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