Superbonus 110%, come si calcola la plusvalenza in caso di vendita di immobili
Economia
fotogallery
11 foto
©IPA/Fotogramma
Le novità a partire dal 1° gennaio 2024: per le cessioni di unità immobiliari stipulate da quella data, andrà verificato anche il corretto ammontare del carico fiscale
1/11
©IPA/Fotogramma
COSA CAMBIA PER LE PLUSVALENZE
- La legge di bilancio per il 2024 contiene delle misure che colpiscono coloro che hanno utilizzato o che stanno utilizzando il Superbonus. Si tratta della plusvalenza che matura sulla cessione di un’abitazione su cui sono stati realizzati interventi di efficientamento energetico e/o di adeguamento del rischio sismico
2/11
©IPA/Fotogramma
COME FUNZIONA IL SISTEMA DELLE PLUSVALENZE
- La plusvalenza sulle cessioni di immobili è una disposizione che consiste nell’applicazione di un’imposta con aliquota del 26% sulla differenza tra l’importo di vendita e l’importo di acquisto di un immobile. Nel calcolo, sono generalmente imputate a costo anche le spese sostenute per manutenere l’immobile nel corso degli anni di possesso (articolo 1, comma 496 della legge n. 266/2005)
3/11
©IPA/Fotogramma
IL CARICO FISCALE
- Dalle cessioni di unità immobiliari stipulate a partire dal prossimo 1° gennaio, se sono stati realizzati sul fabbricato interventi agevolati con il Superbonus terminati da non più di 10 anni, andrà verificata attentamente non solo la presenza di una plusvalenza imponibile ma anche il suo corretto ammontare, potendosi ravvisare un carico fiscale significativo e non preventivato, sottolinea Il Sole 24 Ore
4/11
©IPA/Fotogramma
LE NOVITÀ
- Le novità sono la conseguenza della modifica ipotizzata agli articoli 67 e 68 del Tuir. Le regole attuali, scrive Il Sole 24 Ore, applicabili alle cessioni di immobili stipulate fino al prossimo 31 dicembre, prevedono l’imponibilità delle plusvalenze da cessione di immobili solo se acquistati o costruiti da non più di 5 anni, con esclusione di quelli acquisiti per successione e delle unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo tra l’acquisto/costruzione e la cessione siano state adibite ad abitazione principale del cedente
5/11
©IPA/Fotogramma
LE NOVITÀ/2
- Ora, come detto, si estende da 5 a 10 anni il periodo di sorveglianza all’interno del quale le vendite di immobili diversi dall’abitazione principale sopporteranno un carico fiscale maggiorato
6/11
©IPA/Fotogramma
L'ESEMPIO
- Il Sole 24 Ore ha approntato due esempi. Il primo è quello di un uomo che ha acquistato nel 2022 un immobile unifamiliare per 100.000 euro e ha sostenuto costi di sismabonus per 90.000 euro (tutti agevolati al 110%), ecobonus per 30.000 euro (al 110%) e altri per 50.000 euro (non agevolati). Le spese agevolate sono state oggetto di sconto in fattura integrale. A fronte di una spesa totale di 270.000 euro, l’immobile viene ceduto per 320.000 euro senza che sia stato mai adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari
7/11
©IPA/Fotogramma
CALCOLI
- Se la cessione avviene entro il 2023, il calcolo della plusvalenza è: € 320.000 – 270.000 = € 50.000. Se si applica la tassazione sostitutiva, la tassazione è: € 50.000 x 26% = € 13.000.
- Se la cessione avviene dal 2024, secondo il disegno di legge di Bilancio, il calcolo della plusvalenza è: € 320.000 – 150.000 = € 170.000. Se si applica l’imposta sostitutiva la tassazione è: € 170.000 x 26% = € 44.200. La maggiore imposizione deriva dall’aliquota di imposta sostitutiva sull’ammontare di costi (€ 120.000) sostenuti ma agevolati con superbonus
8/11
©IPA/Fotogramma
ESEMPIO 2
- Il secondo esempio è quello di chi ha acquistato nel 2001 un immobile unifamiliare per 80.000 euro. Nel 2021 ha sostenuto costi a titolo di sismabonus per 75.000 euro (agevolati al 110%), ecobonus per 25.000 euro (al 110%) e spese di ristrutturazione (agevolate al 50%) per 15.000 euro. Tutte le spese agevolate sono state oggetto di cessione ad un istituto di credito. L’immobile dalla data dell’acquisto è stato sempre locato o tenuto a disposizione. A fronte di una spesa totale di 195.000 euro, l’immobile viene ceduto per 230.000 euro
9/11
©IPA/Fotogramma
CALCOLI/2
- Se la cessione avviene entro il 2023, la plusvalenza imponibile è pari a zero: l’immobile ceduto era posseduto da oltre 5 anni al momento della cessione.
- Se la cessione avviene dal 2024, secondo quanto previsto dal disegno di legge di Bilancio 2024, il calcolo della plusvalenza è il seguente: € 230.000 – 122.000 (ipotizzando una rivalutazione dell’indice Istat dall’acquisto dell’immobile alla sua cessione pari a 1,525) – 15.000 = € 93.000 euro. Se si applica l’imposta sostitutiva, la tassazione è: € 93.000 x 26% = € 24.180
10/11
©IPA/Fotogramma
MAGGIORE IMPOSIZIONE
- Nel caso appena analizzato, la maggiore imposizione deriva dall’applicazione dell’aliquota di imposta sostitutiva sull’ammontare di costi (€ 100.000) sostenuti ma agevolati con il Superbonus con opzione per la cessione del credito, al netto dell’effetto positivo legato alla rivalutazione Istat sul costo di acquisto, essendo l’immobile stato acquistato da oltre cinque anni al momento della cessione
11/11
©IPA/Fotogramma
SPESE DEL SUPERBONUS
- Sempre secondo quanto chiarisce Il Sole 24 Ore, le spese agevolate Superbonus sono totalmente irrilevanti in quanto sostenute nei cinque anni precedenti la cessione