Rialzo dei tassi Bce, mutui a tasso fisso o variabile: cosa conviene
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A fare una simulazione è Il Corriere della Sera, che considera due coppie di mutui da 150mila euro, a 20 e 30 anni e a parità di spread e di spese di istruttoria e perizia. Per effettuare il calcolo è necessario disporre del piano di ammortamento del mutuo, che le banche devono consegnare quando si vuole avviare un’istruttoria
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MUTUI FISSI O VARIABILI?
- La Bce ha di recente stabilito il decimo aumento consecutivo dei tassi da luglio 2022, portandoli a 4,5%. Alla luce di questo ulteriore dato, viene spontaneo chiedersi se convengano i mutui a tasso variabile o fisso. A fare una simulazione è Il Corriere della Sera
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EURIBOR
- La testata ricorda che al momento i tassi fissi costano in media fra gli 80 centesimi e un punto in meno rispetto ai variabili. L’Euribor, cioè il parametro di indicizzazione dei mutui variabili, non sta più seguendo l’andamento del tasso Bce in modo così costante come prima. Anzi: il parametro a tre mesi è 55 centesimi più basso rispetto al 4,5% del tasso di riferimento di Francoforte. L’Euribor a 1 mese, inoltre, è 70 centesimi più basso
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I RISCHI DEL VARIABILE
- Il mutuo a tasso variabile inoltre non è adatto a chi ha il timore dei risvolti futuri e della loro imprevedibilità. Per avviare un mutuo variabile bisogna infatti avere la capacità finanziaria di rimborsare rate più elevate di quella iniziale, nel caso in cui il costo del denaro aumentasse
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I TASSI MEDI
- Ecco i tassi medi sui nuovi mutui per l’acquisto di case, ai massimi dall’aprile del 2012: ad agosto 2023 è salito al 4,29%, mentre il tasso medio precedente, praticato dalle banche, era al 4,19%
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IL RAPPORTO MENSILE ABI
- Aumentano anche i tassi sui prestiti: passano al 4,48% sul totale rispetto al 4,42% di luglio. Lo dice l’ultimo rapporto mensile dell’Abi, l’Associazione bancaria italiana. Il tasso medio sulle nuove operazioni di finanziamento alle imprese registra una lieve riduzione al 5,03% dal 5,09% di luglio
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SIMULAZIONI
- Il Corriere considera due coppie di mutui da 150mila euro, a 20 e 30 anni. Per entrambi vengono considerati parità di spread e di spese di istruttoria e perizia. Con il finanziamento a 20 anni, il fisso parte all’Eurirs di periodo, l’Euribor al tasso mensile su 365 giorni/anno, per entrambi lo spread considerato è 1,2%
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MUTUO A 20 ANNI/1
- Ecco i conti che ha fatto la testata di via Solferino. Il fisso ha un tasso nominale del 4,3% e una rata di 933 euro. Il variabile parte al 5% con una rata da 990. Se tra un anno i tassi fossero mezzo punto più alti si arriverebbe a 1.051 euro, con l’aumento di un punto (scenario considerato improbabile) si salirebbe a 1.111 euro, al contrario con una discesa di mezzo punto si arriverebbe a 929 euro, con un punto in meno a 869. Tra tre anni, la salita di mezzo punto porterebbe la rata a 1.047 euro, un punto in più a 1.103 euro
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MUTUO A 20 ANNI/2
- Al contrario con la discesa dei tassi di mezzo punto la rata sarebbe di 933 euro, con un punto in meno a 877 e con un punto e mezzo in meno a 820. Infine, a cinque anni con mezzo punto in più si arriverebbe a 1.042 e con un punto in più a 1.094. Con una discesa di mezzo punto la nuova rata sarebbe di 938 euro, con un punto in meno di 886, un punto e mezzo in meno 834 e con due punti in meno a 781 euro
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MUTUO A 30 ANNI/1
- Di seguito invece i conti eseguiti sul mutuo a trent’anni. Il fisso parte al 4,15% con una rata da 729 euro, il variabile al 5,1% e rata da 814. Tra un anno con tassi più alti di mezzo punto la rata passerebbe a 876 e con un punto in più a 938. Con una discesa di mezzo punto la rata sarebbe di 752 euro, con un punto in meno di 690. A tre anni l’aumento di mezzo punto fa salire l’esborso a 874 e quello di un punto a 933. Con mezzo punto in meno si arriva a 755, con un punto in meno a 695, e con un punto e mezzo in meno 636
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MUTUO A 30 ANNI/2
- Infine, tra cinque anni, con mezzo punto in più si sale a 872 e con un punto in più a 930. In caso di discesa con mezzo punto in meno si arriva a 756, con un punto in meno a 699, con un punto e mezzo di riduzione a 642 e con due punti a 585
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COME FARE IL CALCOLO
- Per effettuare il calcolo è necessario disporre del piano di ammortamento del mutuo, che le banche devono consegnare quando si vuole avviare un’istruttoria. In corrispondenza di ogni rata sono indicati il debito residuo, la quota capitale e la quota interessi. È necessario moltiplicare il debito residuo per l’interesse (valore annuo diviso 12) e aggiungere il risultato alla quota di rimborso del capitale, ottenendo così la nuova rata