Gli effetti del Covid sui mutui per le case: quali sono le formule più convenienti
La pandemia ha bloccato per mesi il settore immobiliare, che comunque nonostante il calo ha retto. I tassi dei mutui sono scesi ai minimi storici e il comparto creditizio ha risposto bene. Ecco come stanno cambiando le richieste di finanziamento e quali sono i nuovi trend del mercato
Il 2020 è stato un anno davvero complicato per diversi settori economici a causa della pandemia di coronavirus. La maggior parte delle attività è rimasta bloccata per mesi, e tra queste c’è anche il settore immobiliare. In attesa dei dati ufficiali di fine anno si stima che in Italia il numero delle compravendite sia calato del 20% rispetto al 2019, che invece aveva fatto segnare numeri record
Gli effetti del Covid sul mercato immobiliare
Nonostante la pandemia, il mercato immobiliare si è difeso dalle previsioni catastrofiche di primavera. E anche il settore creditizio ha resistito, soprattutto grazie alle surroghe. Secondo i dati della Banca d’Italia, nei primi 6 mesi del 2020 le operazioni di trasferimento del mutuo da una banca a un’altra tramite surroga sono cresciute del 218% rispetto al primo semestre del 2019
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COME CAMBIANO LE RICHIESTE DI MUTUO - I tassi dei mutui sono sempre più bassi. L’Eurirs, parametro di riferimento dei principali istituti di credito europei, è ai minimi storici. Così molti italiani hanno bloccato la rata del mutuo ad un tasso che in molti casi è sceso sotto l’1%. La pandemia ha modificato il tipo e la metratura degli immobili più desiderati e anche le richieste di mutui si avviano a cambiamenti
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Le conseguenze del momento di incertezza generale sono varie: una di queste è che molti acquirenti preferiscono tenere da parte i propri risparmi data la situazione di emergenza. Quindi potrebbero puntare a richieste di mutuo di importo più alto, quindi una maggiore percentuale dell’importo del finanziamento rispetto al valore dell’immobile, puntando ad un LTV più elevato
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Molte banche non concedono mutui superiori all’80% del prezzo della casa. Ma alcuni istituti, dato il momento storico, hanno rimosso questa barriera e stanno concedendo mutui con richieste di importo fino al 90% del valore dell’immobile, e in certi casi anche al 95% o al prezzo totale, cioè un mutuo al 100%. Con gli attuali tassi ai minimi livelli è più conveniente chiedere una cifra maggiore rispetto ad alcuni anni fa, quando il costo dei prestiti era molto più alto
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Altra tipologia di mutuo che potrebbe diventare interessante è il cosiddetto mutuo costruzione o mutuo ristrutturazione. Questo grazie ai vantaggi fiscali del Superbonus, l’agevolazione che porta al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 per gli interventi antisismici e quelli legati all’efficienza energetica e all’installazione di impianti fotovoltaici. I potenziali acquirenti di case che necessitano di effettuare dei lavori potrebbero richiedere un finanziamento per l’acquisto più ristrutturazione dell’immobile
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Negli ultimi anni il mutuo 100% è stato erogato soprattutto tramite il Fondo prima casa Consap, istituito nel 2014. Il Fondo, tramite una garanzia da parte dello Stato del 50% del capitale prestato dalla banca, favorisce coloro che hanno maggiori difficoltà a ottenere un mutuo. La legge di conversione n. 126 ha ridotto la platea di persone che possono accedere al Fondo. Sono state estromesse alcune categorie, tra cui gli over 35, che ora non hanno più la possibilità di comprare casa con mutuo al 100%
Le banche che già proponevano il mutuo 95% sono diverse e negli ultimi mesi si sono trovate avvantaggiate rispetto a quelle che finanziavano solo fino all’80% del valore dell’immobile. È ipotizzabile che nel 2021 anche altri istituti di credito percorrano la strada dei mutui ipotecari con LTV sempre vicini o pari al 100%, così da intercettare le richieste di coloro che sono rimasti esclusi dal Fondo Consap
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MUTUO E CESSIONE DEL QUINTO - Sempre più acquirenti che hanno bisogno di un mutuo al 100%, richiedono anche una cessione del quinto dello stipendio per avere un credito più alto e avvicinarsi il più possibile al prezzo dell’immobile che vogliono comprare. In questo modo riescono ad aggirare, in maniera legale, il limite imposto dalla fondiarietà, che limita i cosiddetti mutui fondiari ad un erogato massimo dell’80%
TASSI DI INTERESSE BASSI - L’andamento degli indici di riferimento dei mutui evidenzia tassi sempre più bassi. Questo spinge molte famiglie a richiedere un mutuo o a sostituire il vecchio finanziamento tramite la surroga. L’Euribor, parametro di riferimento dei mutui a tasso variabile, nel 2020 è calato in media di 18 punti base, rendendo i prestiti a tasso variabile molto convenienti
L’Eurirs, l’indice di riferimento dei mutui a tasso fisso, da inizio anno è diminuito in media, tenendo conto di una durata da 5 a 30 anni, di circa mezzo punto percentuale. Il calo dell’IRS ha consolidato la scelta degli italiani verso il tasso fisso. Nel 2019 il 61% dei richiedenti ha optato per un mutuo a tasso fisso, mentre nel primo semestre del 2020 questa percentuale ha raggiunto il 90%
Secondo l’Osservatorio Mutui di ABI, per quanto riguarda il trend delle richieste di finanziamento, nei primi 9 mesi del 2020 la durata media del mutuo è stata pari a 24,7 anni, in lieve diminuzione rispetto allo scorso anno, mentre l’importo medio di mutuo concesso dalle banche è stato di 136.630 euro, in aumento del 5,8% rispetto allo stesso periodo del 2019
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Nell’87,6% dei casi si richiede un mutuo per l’acquisto della prima casa, mentre l’acquisto della seconda abitazione costituisce il 2,3% del mercato. L’età media di chi ha ricevuto un mutuo nel primo semestre del 2020 è di 39,9 anni, mentre la fascia 18-44 anni rappresenta la maggioranza dei nuovi mutuatari con il 58,8%
I cittadini italiani sono il 77,7% delle persone che hanno sottoscritto un mutuo. Il 12,8% è la percentuale dei cittadini europei che ha comprato casa con un mutuo, mentre i cittadini extra-europei rappresentano l’8,9%.
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