Introduzione
Con l’estate in arrivo, molti contribuenti si chiedono come comportarsi a livello fiscale con i contratti di locazione con cedolare secca che potrebbero essere stipulati sia durante la stagione estiva che a settembre. A questo proposito va ricordato come qualunque affitto effettuato in questa modalità vada comunque sempre inserito ogni anno nella dichiarazione dei redditi, in particolare nel modello 730, anche se l’opzione è stata scelta già in fase di registrazione dell’accordo e l’imposta viene poi versata tramite modello F24. Ecco cosa sapere.
Quello che devi sapere
Come riportare i dati nella Dichiarazione dei redditi
All’interno del Quadro B, sezione I, devono essere riportati i dati dell’immobile e il relativo canone di locazione, spuntando la casella della colonna 11 dedicata proprio alla “cedolare secca”. L’opzione per questo regime si esercita una sola volta: al momento della registrazione del contratto (per le locazioni soggette a obbligo) oppure direttamente in dichiarazione nei casi di affitti brevi non superiori a 30 giorni complessivi annui, che non richiedono registrazione. I versamenti effettuati in acconto o a saldo tramite F24 non sostituiscono la dichiarazione: la tassazione viene definita in via definitiva nel 730, dove gli importi già pagati vengono semplicemente compensati con quanto dovuto sui canoni percepiti nell’anno.
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Effetti sul reddito e sull’IRPEF
La cedolare secca è un’imposta alternativa all’IRPEF e alle relative addizionali regionali e comunali. Il reddito derivante dall’affitto, se tassato con questo regime, non entra nel reddito complessivo e non viene quindi assoggettato alla progressività delle aliquote. Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 26/E del 2011, il canone non si somma alla base imponibile IRPEF: di conseguenza non incide sulla formazione degli scaglioni e non modifica l’aliquota marginale applicata al reddito da lavoro. In pratica, lo stipendio resta nella stessa fascia fiscale anche in presenza del reddito da locazione. Questo rappresenta uno dei principali vantaggi rispetto alla tassazione ordinaria, nella quale invece l’affitto concorrerebbe alla formazione del reddito imponibile, con possibile aumento della pressione fiscale complessiva.
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Il quadro delle detrazioni
Sul piano delle detrazioni, però, il quadro cambia. L’articolo 3, comma 7, del decreto legislativo 23/2011 prevede infatti che i redditi soggetti a cedolare secca vengano comunque considerati quando una norma collega un’agevolazione al livello di reddito del contribuente. Le detrazioni per lavoro dipendente previste dall’articolo 13 del TUIR diminuiscono progressivamente all’aumentare del reddito di riferimento, fino ad azzerarsi oltre i 50 mila euro.
L’impatto sul reddito di riferimento
In questo calcolo, il canone percepito con cedolare viene conteggiato integralmente, pur restando escluso dall’IRPEF. L’effetto pratico è una riduzione delle detrazioni spettanti: il reddito “di riferimento” cresce, pur senza influire sull’imposta lorda sullo stipendio. Lo stesso meccanismo si applica anche ad altre agevolazioni, come la detrazione per i canoni di locazione e indicatori come l’ISEE o i carichi familiari. In sintesi, la convenienza della cedolare secca non dipende solo dal risparmio fiscale diretto, ma anche dalla possibile riduzione delle agevolazioni legate alla soglia di reddito complessivo.
Impatto fiscale e numeri della misura
Nel primo anno di applicazione, la cedolare secca al 26% sugli affitti brevi ha generato un incremento di gettito pari a circa 17 milioni di euro. Una cifra piuttosto ridotta se confrontata con gli oltre 4 miliardi complessivi prodotti dalla flat tax sugli affitti residenziali. Le stime si basano sulle dichiarazioni dei redditi 2025 (relative al periodo d’imposta 2024), anno in cui è stata introdotta la doppia aliquota: 21% per il primo immobile e 26% dal secondo fino al quarto. Oltre questa soglia scattava la presunzione di attività imprenditoriale con obbligo di partita IVA, limite poi ridotto a due immobili a partire dal 2026.
Utilizzo limitato dell’aliquota più alta
La possibilità per i proprietari con più immobili di scegliere quale assoggettare all’aliquota più bassa ha contenuto l’impatto della misura. Anche nelle dichiarazioni 2025 (riferite ai redditi 2025), disponibili da metà maggio per il 730 e successivamente per il modello Redditi, questa facoltà resta in vigore. In pratica, l’aliquota del 26% è stata applicata da una platea ristretta: nel 2024 poco meno di 40mila contribuenti su circa 3 milioni complessivi in regime di cedolare. A questi si aggiungono circa 49mila tra comodatari e sublocatori, senza però dati distinti sugli immobili gestiti. Sul totale dei redditi dichiarati, solo una quota minima è stata tassata al 26% (circa 23 milioni su 644). Nel complesso, il gettito della misura si aggira intorno a 89 milioni, ma gran parte (circa 72 milioni) sarebbe comunque stata incassata con l’aliquota ordinaria al 21%, riducendo l’effetto aggiuntivo reale a circa 17 milioni.
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