Affitti brevi, generati 17 milioni di gettito extra dalla cedolare secca: i dati

Le stime derivano dalle dichiarazioni dei redditi 2025, relative all’anno fiscale 2024, quando è entrata in vigore la doppia aliquota per le locazioni brevi: 21% per il primo (o unico) immobile e 26% dal secondo al quarto. Superata questa soglia, scattava l’obbligo di partita Iva per presunzione di attività imprenditoriale (limite ridotto a due immobili dal 2026).

Per approfondire: Casa, quali sono le tipologie e i prezzi più cercati dagli italiani? Lo studio

I proprietari con più appartamenti destinati allo short rent hanno potuto decidere quale immobile assoggettare all’aliquota più bassa. Una facoltà che resta valida anche per le dichiarazioni di quest’anno (riferite al 2025), disponibili a partire da metà maggio per il 730 e poco dopo per il modello Redditi.

Per approfondire: Stanze in affitto, prezzi in aumento dal 2020: i dati nelle città universitarie italiane

In pratica, però, l’aliquota più alta riguarda una minoranza. Nel 2024 poco meno di 40mila contribuenti l’hanno applicata, su circa 3 milioni complessivi che utilizzano la cedolare secca. A questi si aggiungono comodatari e sublocatori, circa 49mila soggetti, anche se non è possibile distinguere quanti gestiscano più immobili. Guardando ai canoni, solo una quota marginale dei redditi dichiarati da questi ultimi è stata tassata al 26% (23 milioni su 644).

Nel complesso, la cedolare al 26% ha generato circa 89 milioni di euro. Tuttavia, la gran parte di questa somma (72 milioni) sarebbe comunque confluita nelle casse pubbliche con l’aliquota ordinaria al 21%. Da qui si evince il limitato effetto aggiuntivo di 17 milioni.

Le analisi degli operatori confermano che il settore degli affitti brevi è dominato da chi gestisce un solo immobile, circostanza che riduce l’impatto della tassazione più elevata. A questo proposito non si può escludere che alcuni contribuenti abbiano aggirato l’aliquota maggiore scegliendo formule alternative, come contratti di durata più lunga o il ricorso a comodati e sublocazioni. In questi casi, il conteggio degli immobili resta legato al singolo soggetto che affitta. Il numero di comodatari e sublocatori è infatti cresciuto sensibilmente, passando da 31mila a 49mila in un anno. Un aumento che potrebbe riflettere anche l’emersione di redditi favorita dalle ritenute applicate dal 2024 dalle piattaforme online.

L’effetto delle ritenute era già emerso nelle rilevazioni fiscali precedenti. Nel 2025, invece, si è registrata una lieve flessione del gettito complessivo della cedolare secca (-2,2%), forse collegata proprio al comparto degli affitti brevi. Per una valutazione più precisa, sarà necessario attendere le dichiarazioni presentate entro l’autunno.

Guardando ai redditi dichiarati, emergono valori medi diversi: circa 13mila euro per comodatari e sublocatori, contro poco più di 8mila per i proprietari. Il divario si spiega considerando che quasi tutti i redditi dei primi derivano da un solo immobile, spesso situato in aree ad alta domanda turistica. I proprietari, invece, dichiarano prevalentemente canoni legati a seconde o ulteriori abitazioni destinate agli affitti brevi, spesso meno redditizie o utilizzate solo per parte dell’anno. Inoltre, è frequente che l’aliquota più alta venga applicata proprio all’immobile che ha prodotto i ricavi più contenuti.

Va ricordato che le nuove regole sugli affitti brevi, introdotte con la Legge di Bilancio 2026, hanno ampliato in modo significativo l’area delle attività considerate imprenditoriali. Il cambiamento chiave riguarda la soglia degli immobili: se prima l’attività diventava automaticamente impresa oltre i cinque appartamenti, ora il passaggio scatta già dal terzo. Questo comporta l’obbligo di partita Iva, una contabilità strutturata e un regime fiscale più complesso, trasformando una semplice gestione patrimoniale in un’attività economica organizzata. L’obiettivo della norma è far emergere fiscalmente le attività assimilabili a strutture ricettive, aumentando il gettito e uniformando un mercato cresciuto rapidamente. 

La norma ha interessato in particolare i dipendenti pubblici a tempo pieno, soggetti al vincolo di esclusività, e molte professioni ordinistiche per cui è vietato svolgere attività imprenditoriali. In questi casi, la gestione di più immobili in affitto breve è diventata incompatibile con il proprio lavoro, esponendo anche a rischi disciplinari fino alla perdita dell’impiego. Di conseguenza, molti proprietari sono stati costretti a rivedere le proprie scelte: ridurre il numero di immobili destinati agli affitti brevi, optare per locazioni di lungo periodo o abbandonare l’attività. La norma, pensata per colpire i grandi operatori, ha finito così per coinvolgere anche piccoli proprietari, aprendo inoltre a possibili contenziosi legati ai limiti imposti alla gestione del patrimonio privato.

Per approfondire: Case, dov'è il miglior rapporto stipendio-affitto? La classifica delle città italiane