Case, dov'è il miglior rapporto stipendio-affitto? La classifica delle città italiane

L’analisi evidenzia prima di tutto come il mercato degli affitti italiano si muova sostanzialmente su tre livelli distinti:

• le grandi città del Nord, dove la pressione abitativa è più elevata; 
• i principali centri del Centro Italia, dove i costi restano comunque molto pesanti; 
• e alcune realtà del Mezzogiorno dove il rapporto tra affitti e redditi appare più equilibrato. 

In questo contesto, il parametro di riferimento più utilizzato dagli analisti è la cosiddetta soglia di sostenibilità finanziaria. In linea generale si ritiene che un affitto diventi difficilmente gestibile quando supera il 30-35% del reddito disponibile. Oltre questo limite il peso dell’abitazione tende a comprimere la capacità di spesa delle famiglie e aumenta il rischio di fragilità economica.

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Tra i grandi centri urbani italiani il caso più evidente è quello di Milano. Secondo le stime elaborate da Locare, un bilocale di circa 60 metri quadrati in una zona semicentrale può arrivare a costare mediamente circa 1.380 euro al mese. Rapportato agli stipendi netti medi considerati nella fascia più alta dell’analisi, questo valore significa che l’affitto può assorbire fino al 65,7% del reddito mensile. Un’incidenza molto superiore alla soglia ritenuta sostenibile e che testimonia la forte pressione abitativa in città.

La situazione resta però molto impegnativa anche a Roma. Nella Capitale, sempre considerando un appartamento di 60 metri quadrati situato in semicentro, il canone arriva mediamente a pesare per il 55,3% dello stipendio netto mensile. Il dato colloca Roma in una posizione intermedia tra la pressione estrema del mercato milanese e contesti urbani leggermente meno sbilanciati, ma conferma comunque un mercato delle locazioni sempre più selettivo.

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Accanto alle grandi metropoli dove l’incidenza degli affitti ha raggiunto livelli molto elevati esistono realtà urbane in cui l’equilibrio tra canoni e redditi appare più stabile. È il caso di Torino, dove per un bilocale della stessa dimensione l’affitto medio incide per circa il 37,3% sul reddito netto mensile. Nel Mezzogiorno, invece, il quadro risulta ancora più articolato. A Napoli, ad esempio, l’incidenza dell’affitto per un appartamento di 60 metri quadrati in semicentro raggiunge il 48,8% dello stipendio netto medio. In questo caso il peso percentuale elevato non dipende soltanto dai canoni, ma anche da livelli salariali mediamente più bassi rispetto alle città del Nord. Di segno opposto il caso di Palermo, dove la spesa per l’affitto si attesta intorno al 29,6% del reddito disponibile. Si tratta di uno dei pochi contesti tra le grandi città italiane in cui la locazione resta entro livelli generalmente considerati sostenibili dal punto di vista finanziario. 

Di fronte a canoni sempre più elevati nei capoluoghi, molti inquilini stanno adottando una strategia sempre più diffusa: trasferirsi nei comuni limitrofi ben collegati con la città in cui lavorano. In molti casi il vantaggio non consiste tanto in un risparmio economico, quanto nella possibilità di ottenere abitazioni più grandi mantenendo una spesa simile. Chi lavora a Roma, ad esempio, scegliendo di vivere a Fiumicino può passare da un appartamento di circa 43 metri quadrati a uno di circa 73 metri quadrati con un esborso analogo. Una dinamica simile si osserva anche nell’area metropolitana di Milano: trasferendosi a Monza si possono guadagnare circa venti metri quadrati in più, passando da un monolocale molto piccolo a un bilocale più spazioso da circa 58 metri quadrati. 

La stessa dinamica emerge in molte altre città. A Bologna, ad esempio, con un budget di circa 700 euro mensili nelle zone centrali è spesso difficile trovare un appartamento che superi i 40 metri quadrati. Nella vicina Modena, invece, lo stesso importo può consentire di affittare fino a circa 68 metri quadrati in periferia. Un caso particolarmente emblematico riguarda Firenze. Nel capoluogo toscano, dove la pressione del turismo e degli affitti brevi ha ridotto fortemente l’offerta residenziale, il budget medio consente spesso di accedere a poco più di 27 metri quadrati nel centro cittadino. Spostandosi nella vicina Prato, invece, è possibile trovare appartamenti di circa 60 metri quadrati con una spesa comparabile. Anche nel Sud si osservano scelte simili: chi lavora a Bari può optare per Trani e passare da un piccolo bilocale a un piccolo trilocale.

Come ha spiegato a La Repubblica Andrea Napoli, amministratore delegato di Locare e autore del libro La grammatica dell’affitto, il problema principale non riguarda soltanto l’aumento dei canoni, ma il crescente divario tra il costo delle locazioni e i redditi disponibili. Quando l’affitto supera la metà delle entrate mensili, spiega l’esperto, l’equilibrio economico delle famiglie tende a indebolirsi e il mercato della casa diventa progressivamente più selettivo. La scelta di trasferirsi nell’hinterland per ottenere qualche stanza in più rappresenta una risposta pragmatica da parte dei consumatori, ma non costituisce una soluzione strutturale al problema. Per rendere il mercato delle locazioni più equilibrato, secondo Napoli, sarebbe necessario intervenire su più fronti: politiche abitative in grado di aumentare l’offerta di alloggi, strumenti come il canone concordato e misure fiscali che alleggeriscano la pressione sui segmenti più esposti. L’obiettivo dovrebbe essere quello di riportare l’affitto alla sua funzione originaria: uno strumento di flessibilità abitativa e non un fattore di esclusione sociale nelle città economicamente più dinamiche.

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