Affitti brevi, rischio stretta per tre milioni di statali e professionisti. Ecco perché

Il cambiamento centrale riguarda il numero di immobili concessi in affitto breve. In precedenza, la qualificazione automatica come attività imprenditoriale scattava oltre i cinque appartamenti. Oggi invece scatta già al terzo immobile locato nel corso dell’anno. Questo abbassamento della soglia determina un passaggio immediato da una gestione patrimoniale privata a un’attività economica organizzata, con l’obbligo di apertura della partita Iva, l’adozione di una contabilità strutturata e l’assoggettamento a un regime fiscale e contributivo tipico delle imprese.

Per approfondire: Affitti brevi, dal 2026 scattata la stretta sul terzo immobile: cosa sapere

Il nuovo inquadramento comporta una trasformazione sostanziale del trattamento tributario. Dove prima era possibile scegliere strumenti come la cedolare secca o la tassazione ordinaria sui redditi fondiari, ora il proprietario viene assimilato a un operatore economico a tutti gli effetti. Ne derivano adempimenti amministrativi più complessi, obblighi dichiarativi aggiuntivi e una diversa modalità di calcolo dei redditi, con costi gestionali e responsabilità più elevati.

Per approfondire: Bonus affitto, agevolazioni confermate anche per il 2026: a chi spetta e come richiederle

L’obiettivo dichiarato del legislatore è quello di intercettare quelle attività che, pur svolte in maniera continuativa e organizzata, erano ancora formalmente trattate come iniziative occasionali. L’intento è quindi quello di far emergere fiscalmente le realtà assimilabili a vere imprese ricettive, aumentare il gettito e uniformare le regole di un mercato cresciuto rapidamente negli ultimi anni grazie allo sviluppo degli affitti di breve durata.

Proprio l’automatismo che trasforma la locazione di tre immobili in attività d’impresa crea però un problema giuridico per molte categorie di lavoratori. Diverse norme, infatti, vietano espressamente di esercitare attività commerciali o imprenditoriali in presenza di determinati rapporti di lavoro o di specifici ordinamenti professionali. La conseguenza è che un’attività prima considerata accessoria diventa improvvisamente incompatibile con lo status del soggetto che la svolge.

Il gruppo più numeroso coinvolto dalla nuova disciplina è quello dei dipendenti pubblici con contratto a tempo pieno, divisi in milioni tra settori come sanità, università, enti territoriali e amministrazioni centrali. Per questa categoria vige il principio dell’esclusività del rapporto di lavoro: sono consentite soltanto attività occasionali o incarichi preventivamente autorizzati, purché non configurino esercizio d’impresa. Con la nuova soglia dei tre immobili, la locazione breve con partita Iva rientra invece pienamente nella definizione di attività commerciale, facendo scattare l’incompatibilità.

L’inquadramento imprenditoriale non rappresenta soltanto un cambiamento fiscale, ma può avere effetti diretti sul rapporto di lavoro. Il dipendente che svolga un’attività vietata rischia procedimenti disciplinari, con sanzioni che possono arrivare fino alla risoluzione del contratto. Inoltre, chi entra nella pubblica amministrazione mentre già esercita l’attività di locazione breve su più immobili è tenuto a dichiararlo e a cessarla per poter assumere l’incarico.

Una situazione simile riguarda numerose professioni ordinistiche, i cui ordinamenti stabiliscono l’incompatibilità tra esercizio della professione e svolgimento di attività d’impresa, anche se non prevalente. In questi casi la gestione organizzata di più immobili destinati agli affitti brevi non è più vista come semplice amministrazione del patrimonio personale, ma come iniziativa economica strutturata, in contrasto con i principi di autonomia e indipendenza che regolano tali attività professionali.

La norma, concepita principalmente per colpire i grandi operatori del mercato turistico, finisce così per coinvolgere anche piccoli proprietari, famiglie e lavoratori che avevano investito nel mattone come forma di integrazione del reddito. L’abbassamento della soglia numerica estende infatti gli effetti della disciplina a soggetti che non presentano caratteristiche imprenditoriali in senso sostanziale, ma che vengono qualificati come tali per presunzione di legge.

Chi si trova in questa situazione deve valutare soluzioni alternative per evitare l’incompatibilità. Le opzioni più frequenti sono la riduzione del numero di immobili destinati agli affitti brevi, la conversione verso locazioni di lungo periodo oppure la cessazione dell’attività organizzata. In mancanza di questi adeguamenti, diventa necessario scegliere tra la prosecuzione del lavoro principale e la gestione degli immobili in forma imprenditoriale.

L’impatto della disciplina sta alimentando dubbi interpretativi e critiche sul piano giuridico, soprattutto per l’effetto di comprimere la possibilità di gestire liberamente il proprio patrimonio da parte di soggetti vincolati da norme di incompatibilità. Non si esclude che la questione possa dar luogo a contenziosi o a verifiche di legittimità, proprio per valutare l’equilibrio tra esigenze fiscali, tutela del lavoro e diritti dei proprietari.

Per approfondire: Casa, le città e i quartieri dove i prezzi sono aumentati di più nel 2025. CLASSIFICA