Affitti brevi, dal 2026 scattata la stretta sul terzo immobile: cosa sapere

L’intesa all’interno della maggioranza ha riguardato soprattutto la "presunzione d’impresa": è previsto infatti che chi concede in affitto breve almeno tre immobili, e non più cinque come avviene oggi, venga automaticamente considerato un operatore economico, con l’obbligo conseguente di aprire la partita Iva. Sul fronte delle imposte, invece, il legislatore ha riscritto la norma senza toccare i meccanismi della cedolare secca: resta l’aliquota piatta del 21% sul canone del primo alloggio e quella del 26% sul secondo.

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Il conteggio degli immobili rilevanti ai fini della presunzione d’impresa è effettuato sul singolo contribuente. Restano quindi escluse dal calcolo le abitazioni affittate in forma breve da soggetti diversi dal proprietario, come comodatari o conduttori che operano come host sulle piattaforme online. Inoltre, il riferimento è sempre all’unità immobiliare: un appartamento suddiviso in più stanze locate separatamente, anche con contratti distinti, continua a valere come una sola casa.

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Sul fronte fiscale, il reddito viene determinato considerando i canoni incassati, con la possibilità di applicare una deduzione forfettaria del 15% per chi aderisce al regime agevolato; l’Irap non è dovuta, poiché le persone fisiche ne sono escluse. I lavoratori dipendenti devono però verificare attentamente la compatibilità della partita Iva con il proprio impiego, soprattutto nel settore pubblico, e tenere conto che il regime forfettario non è accessibile a chi supera i 35 mila euro di redditi da lavoro o pensione, imponendo il passaggio al regime ordinario.

Il superamento della soglia delle due abitazioni destinate alla locazione breve comporta l’ingresso automatico nel perimetro imprenditoriale. In questo caso il proprietario è tenuto ad aprire la partita Iva e a iscriversi alla gestione previdenziale, salvo che non sia già coperto per un’altra attività. Proprio i contributi rappresentano l’elemento che incide maggiormente sulla redditività, perché non sono dovuti da chi applica la cedolare secca e vanno invece integralmente dichiarati e versati in regime d’impresa, pena il rischio di evasione contributiva.

Si tratta di una platea estremamente ridotta, se rapportata a un mercato che in Italia conta ormai circa mezzo milione di abitazioni pubblicizzate sulle principali piattaforme digitali. Dalle locazioni brevi interessate dal nuovo assetto fiscale è atteso un incremento del gettito Irpef, con il ritorno alla tassazione ordinaria e l’uscita dal regime della cedolare secca: la relazione tecnica allegata alla Legge di Bilancio 2026 quantifica l’effetto in circa 13 milioni di euro l’anno, a pieno regime. Una cifra tutto sommato modesta se confrontata con le dimensioni complessive del comparto, che solo nei primi otto mesi del 2025 - secondo alcune valutazioni della Fiaip elaborate in uno studio congiunto con Fimaa e Anama e rese note su Il Sole 24 Ore - ha generato prenotazioni per oltre 8 miliardi di euro.

L’intervento potenzialmente più incisivo per il comparto per questo 2026 potrebbe non arrivare dal fisco. Un segnale decisivo è giunto infatti dalla Corte costituzionale che, sul finire del 2025, ha promosso la normativa della Regione Toscana in materia di locazioni brevi, riconoscendo a Regioni e Comuni la facoltà di comprimere l’uso di questo strumento. I giudici hanno ritenuto legittimo qualificare l’attività ricettiva extra-alberghiera come esercitata in immobili con destinazione urbanistica turistico-ricettiva, escludendo quelli a uso residenziale, chiarendo che quando un alloggio è impiegato in modo continuativo e organizzato per finalità ricettive tale inquadramento non risulta irragionevole. La conseguenza pratica è rilevante: gli enti locali possono imporre ai proprietari il mutamento della destinazione d’uso degli immobili coinvolti, con effetti significativi anche sul valore e sulla commerciabilità delle abitazioni. La Corte ha inoltre precisato che, soprattutto nei territori a forte pressione turistica, i sindaci possono intervenire con regolamenti ad hoc per individuare aree specifiche e fissare paletti e criteri puntuali allo svolgimento delle locazioni brevi a fini turistici, legittimando così vincoli di natura urbanistica. 

Sulla scia del via libera alla legge toscana, l’Emilia-Romagna ha varato quasi subito una disciplina ispirata a impostazioni analoghe, frutto di un lavoro avviato già prima della pronuncia della Consulta. Altri presidenti di Regione potrebbero ora seguire la stessa traiettoria restrittiva, in attesa di una cornice normativa nazionale unitaria, da tempo sollecitata anche dai sindaci riuniti nell’Anci.

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