Introduzione
Novità per chi possiede immobili e li destina alle locazioni. Nel dibattito legato alla Legge di Bilancio, l’esecutivo ha rimesso mano alle regole sugli affitti di breve durata, adottando un correttivo che rivede l’impianto della cedolare secca. La nuova impostazione chiarisce in modo più marcato il confine tra locazioni saltuarie e attività svolte in forma d’impresa, ridefinendo così il trattamento fiscale applicabile ai proprietari e incidendo direttamente sul carico delle imposte. Ecco cosa sapere.
Quello che devi sapere
La presunzione d’impresa
L’intesa all’interno della maggioranza riguarda soprattutto la "presunzione d’impresa": è previsto infatti che chi concede in affitto breve almeno tre immobili, e non più cinque come avviene oggi, venga automaticamente considerato un operatore economico, con l’obbligo conseguente di aprire la partita Iva. Sul fronte delle imposte, invece, il legislatore riscrive la norma senza toccare i meccanismi della cedolare secca: resta l’aliquota piatta del 21% sul canone del primo alloggio e quella del 26% sul secondo.
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Come si effettua il conteggio
Il conteggio degli immobili rilevanti ai fini della presunzione d’impresa è effettuato sul singolo contribuente. Restano quindi escluse dal calcolo le abitazioni affittate in forma breve da soggetti diversi dal proprietario, come comodatari o conduttori che operano come host sulle piattaforme online. Inoltre, il riferimento è sempre all’unità immobiliare: un appartamento suddiviso in più stanze locate separatamente, anche con contratti distinti, continua a valere come una sola casa.
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Il lato fiscale
Sul fronte fiscale, il reddito viene determinato considerando i canoni incassati, con la possibilità di applicare una deduzione forfettaria del 15% per chi aderisce al regime agevolato; l’Irap non è dovuta, poiché le persone fisiche ne sono escluse. I lavoratori dipendenti devono però verificare attentamente la compatibilità della partita Iva con il proprio impiego, soprattutto nel settore pubblico, e tenere conto che il regime forfettario non è accessibile a chi supera i 35 mila euro di redditi da lavoro o pensione, imponendo il passaggio al regime ordinario.
Il fronte previdenziale
Il superamento della soglia delle due abitazioni destinate alla locazione breve comporta l’ingresso automatico nel perimetro imprenditoriale. In questo caso il proprietario è tenuto ad aprire la partita Iva e a iscriversi alla gestione previdenziale, salvo che non sia già coperto per un’altra attività. Proprio i contributi rappresentano l’elemento che incide maggiormente sulla redditività, perché non sono dovuti da chi applica la cedolare secca e vanno invece integralmente dichiarati e versati in regime d’impresa, pena il rischio di evasione contributiva.
La questione
Non mancano, però, le criticità per molti proprietari, soprattutto lavoratori dipendenti, perché il superamento della soglia dei due immobili in locazione breve fa scattare automaticamente la presunzione d’impresa. Per valutare se si entra in questo perimetro contano solo gli affitti inferiori ai 30 giorni, mentre restano esclusi i contratti di lunga durata. Di conseguenza, chi vuole evitare di essere assimilato a un imprenditore potrebbe spostare uno o più immobili su formule diverse, privilegiando locazioni più estese nel tempo: non sempre i classici 4+4 o 3+2, spesso percepiti come vincolanti e rischiosi, ma magari contratti transitori compresi tra uno e 18 mesi.
Le condizioni
Questa tipologia di contratto, però, non è sempre fattibile: devono infatti essere presenti esigenze concrete e documentabili e, nei Comuni con oltre 10 mila abitanti, il canone deve essere vincolato ai valori minimi e massimi stabiliti dagli accordi sugli affitti concordati. Inoltre, quando il contratto viene stipulato senza il supporto delle associazioni di proprietari o inquilini, è necessaria un’attestazione rilasciata proprio da queste sigle: un adempimento tutt’altro che immediato, soprattutto nelle grandi città, dove i tempi di rilascio possono allungarsi sensibilmente.
Il vincolo del Cin
Non vanno dimenticati anche gli altri vincoli aggiunti nel settore nel corso del 2025, come ad esempio il Codice Identificativo Nazionale (Cin). Si tratta di un codice assegnato attraverso una procedura automatizzata, su richiesta del locatore o del soggetto titolare della struttura turistico ricettiva, e destinato alle unità immobiliari ad uso abitativo dedicate a contratti di locazione per finalità turistiche, locazioni brevi e alle strutture turistico ricettive alberghiere ed extra alberghiere. Il Cin deve essere richiesto dai titolari o gestori delle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere e dai locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche e da quelli di unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi.
L'iter
L’iter per ottenerlo è infatti articolato, al punto che stanno nascendo numerose società specializzate nel gestire le pratiche per conto dei proprietari. Ecco quali sono i passi da seguire:
- Innanzitutto bisogna presentare la domanda sul portale del ministero delle Imprese e del made in Italy, una procedura che equivale di fatto all’avvio di un’attività economica. Questo vale anche per chi affitta saltuariamente la propria abitazione principale tramite piattaforme come Airbnb o Booking: il legislatore ha chiaramente scelto di imprimere un carattere sempre più “professionale” alla locazione breve, censendo chiunque metta a disposizione un immobile, anche solo per pochi giorni;
- La richiesta inviata tramite il portale governativo assume il valore di una dichiarazione di inizio attività e viene automaticamente trasmessa al Comune in cui l’immobile è registrato;
- A seguire la pratica finisce allo Sportello unico per le attività produttive (Suap), che deve esprimersi prima del rilascio del Cir, il Codice identificativo regionale. In teoria occorrono almeno 30 giorni dalla presentazione della domanda, con i tempi che però possono facilmente allungarsi;
- Solo dopo aver ottenuto il Cir è possibile arrivare al Cin, il Codice identificativo nazionale rilasciato dal ministero del Turismo, indispensabile per operare regolarmente.
Chi non deve esporre il Cin
Rappresentano delle eccezioni le case religiose di ospitalità no-profit, che svolgono attività di ospitalità a titolo meramente gratuito: in questo caso l’obbligo di esporre il Cin non sussiste. La gratuità non viene intaccata da eventuali libere offerte degli ospiti. Discorso diverso, invece, per gli agriturismi: per loro vi è l’obbligo di esposizione del Cin anche nei casi in cui la categoria di "agriturismo" non sia contemplata all’interno delle normative regionali in materia.
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