Gli affitti brevi "cannibalizzano" il mercato immobiliare? Ecco i dati di Milano

A Milano gli affitti brevi non "soffocano" il mercato tradizionale delle locazioni, ma anzi sostengono l'attrattività e l'economia della città. A sostenerlo è un report di Aigab, l'Associazione italiana dei gestori degli affitti brevi, basato su dati Istat, AirDna e Inside Airbnb e citato dal Corriere della Sera. Come spiega Marco Celani, amministratoren delegato di Italianway e presidente di Aigab, i numeri ridimensionano l'idea di un settore che "cannibalizza" gli affitti lunghi. Vediamo i dati nel dettaglio.

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Nel focus - citato dal Corriere della Sera - viene spiegato che, secondo l'Istituto nazionale di statistica, su 809.990 abitazioni complessive nel capoluogo lombardo, 183.227 (ossia il 22,6%) sono in affitto 4+4 (contratto di locazione che prevede una durata iniziale di 4 anni, con un rinnovo automatico per altri 4 anni in assenza di disdetta), mentre 109.404 (ossia il 13,5%) non sono occupate. A luglio 2025 gli annunci online per le abitazioni in affitto breve erano "solo" 14.916, ossia l'1,8% del totale delle abitazioni milanesi e il 13,6% di quelle sfitte. 

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Come spiega Celani al Corriere della Sera, "solo il 43% delle case di Milano è attivo stabilmente durante l'anno. Oltre un terzo compare offerto sulle piattaforme per meno del 30% delle notti". Quindi, sottolinea ancora il presidente di Aigab, dei 14.916 immobili online "solo 6-7mila sono stabilmente utilizzati. Gli altri, invece, solo in maniera occasionale". Non solo: secondo le stime di Inside Airbnb, riportate dal quotidiano, gli immobili "sempre online" in modo continuativo tutto l'anno - quindi con prenotazioni per tutti gli ultimi 12 mesi - sono 7.041, ossia lo 0,9% del totale delle abitazioni. Cifre, dunque, ancora più basse.

Dietro a tali valori, spiega ancora il Corriere della Sera, c'è una fetta di economia importante. A Milano, negli ultimi 12 anni, gli affitti brevi hanno generato 473 milioni di euro di prenotazioni, valore che sale a 1,89 miliardi se si considera l'indotto. Nel dettaglio, 570 milioni spesi in ristorazione, 513 milioni nello shopping, 474 milioni in trasporti, 167 milioni in cultura e 56 milioni attraverso agenzie di viaggio. Il 74% di questa ricchezza, scrive il quotidiano, rimane in città, e si traduce in 294 milioni di euro di Iva e 54 milioni di cedolare secca, oltre all'imposta di soggiorno.

Come spiega l’Agenzia delle Entrate, per "contratto di locazione breve" (termine più corretto di “affitto brevi”) si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi, a titolo oneroso, da parte del comodatario, aventi la stessa durata. Oltre la messa a disposizione dell’immobile, il contratto può prevedere anche la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, nonché servizi come la fornitura di utenze, wi-fi e aria condizionata, incidendo ovviamente sull’ammontare del canone o del corrispettivo

I contratti di affitto breve e case vacanze in Italia, secondo gli ultimi dati del ministero del Turismo, sono 691.961, e di questi circa 504mila sono in regola con il Cin, circa l'87%. I numeri sono emersi nel corso di Refuture, Forum dell'economia immobiliare a Roma, che si è tenuto a febbraio 2025. Proprio a partire da quest’anno, infatti, è obbligatorio il Codice identificativo nazionale, che deve essere assegnato a ogni immobile in affitto breve. A gennaio 2025, quasi il 79% delle strutture ricettive e degli appartamenti registrati nella banca dati (451.262 su 571.411) ne risultava in possesso. Sul sito internet istituito dal ministero del Turismo è possibile monitorare in tempo reale lo stato di avanzamento nei vari territori.

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Come spiegato da Celani in occasione del Forum dell'economia immobiliare a Roma, gli affitti brevi "danno un contributo importante al Pil e sono una componente fondamentale della ricchezza delle famiglie italiane. Basti pensare che l’impatto positivo degli affitti brevi sul Pil Italiano è passato dai 57 miliardi del 2023 ai 66 del 2024. Le esternalità negative legate agli impatti sul territorio vanno misurate prima di imporre restrizioni che possono avere ripercussioni peggiori dei benefici attesi. Il mercato si autoregola e ogni volta che c'è uno squilibrio tra domanda e offerta le decine di migliaia di decisioni dei singoli portano l’allocazione delle risorse scarse a un nuovo prezzo di equilibrio".

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