Affitti brevi, dalle regole nazionali a quelle locali: l’insieme di divieti e permessi

A partire dal 2025 è obbligatorio il Cin, il Codice Identificativo Nazionale. Deve essere assegnato a ogni immobile. A gennaio, quasi il 79% delle strutture ricettive e degli appartamenti registrati nella banca dati (451.262 su 571.411) ne risultava in possesso. Sul sito internet istituito dal ministero del Turismo è possibile monitorare in tempo reale lo stato di avanzamento nei vari territori.

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Le regioni in cui è stato rilasciato il maggior numero di Cin sono la Toscana (54.148), il Veneto (48.751), la Lombardia (48.469), il Lazio (40.254), la Puglia (36.722) e la Sicilia (35.418). Inoltre, il sito offre ai turisti la possibilità di verificare l’autenticità di ogni singolo codice

La sanzione applicabile, a partire dal 2 gennaio 2025, varia da euro 800 a euro 8.000 in caso di strutture o immobile privi di Cin e da euro 500 a euro 5.000 in caso di mancata esposizione del Cin all'esterno dello stabile in cui è collocato l'appartamento o la struttura o di mancata indicazione del Cin in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. È inoltre prevista una sanzione da euro 500 a euro 5.000 a carico dei soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e dei soggetti che gestiscono portali telematici, da applicarsi in caso di mancata indicazione del Cin in ogni annuncio

Al contempo altre leggi sono arrivate da parte delle Regioni o dagli enti locali, come ricorda Il Corriere della Sera, elencando alcuni casi. La provincia autonoma di Bolzano, per esempio, aveva approvato la Riforma Abitare in giugno, che limitava gli affitti turistici alla residenza o sede legale del proprietario e stabiliva l’iscrizione a registri commerciali. Il Consiglio dei ministri ha in seguito impugnato la norma il 4 agosto: ha stabilito che “talune disposizioni, eccedendo dalle competenze statutarie e ponendosi in contrasto con la normativa statale ed europea in materia di tutela della concorrenza e ordinamento civile, violano l’articolo 117, secondo comma, lettere e) e l), della Costituzione; nonché i principi di uguaglianza, della libertà dell’iniziativa economica privata e della tutela della proprietà privata, di cui agli articoli 3, 41 e 42 della Costituzione”

In Toscana era entrato in vigore a fine 2024 il Testo Unico del Turismo, approvato dal Consiglio regionale col voto della maggioranza (Pd-Iv) che sostiene la giunta di Eugenio Giani e quello del M5s. Il testo stabiliva che i Comuni a più alta densità turistica potessero disporre limiti all'esercizio dell'attività di locazione breve praticata per finalità turistiche, in determinate zone o aree del proprio territorio: sia un divieto generale allo svolgimento dell'attività di locazione breve, sia un numero massimo di giorni. Palazzo Chigi lo ha impugnato, per la stessa ragione per cui ha impugnato il testo di Bolzano.

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In aprile il Consiglio di Stato ha bloccato una sentenza del Tar della Lombardia, sezione distaccata di Brescia, che aveva “erroneamente riconosciuto al Comune di vietare la stipula di contratti di locazione a finalità turistica". Nello specifico il Consiglio di Stato ha stabilito l’opposto di quanto previsto dal Tar appena citato: "L'attività di locazione di immobili, anche a finalità turistica, che sia esercitata in forma non imprenditoriale, non è soggetta a poteri prescrittivi e inibitori della pubblica amministrazione". Una decisione che va in direzione contraria rispetto a quella prevista dalle amministrazioni

Nonostante questo, diversi comuni procedono con le restrizioni. A cominciare da Firenze, dove il problema degli eccessivi affitti brevi per i turisti è sempre più avvertito. Lo scorso 5 maggio è stato approvato in consiglio comunale un provvedimento che disciplina la materia in città: le nuove regole valgono però solo per chi ha avviato l'attività nel 2025, per gli altri è prevista una moratoria di tre anni. Nel dettaglio, oltre alla conferma del blocco di nuove autorizzazioni in area Unesco, viene stabilita anche una superficie minima per le abitazioni destinate agli affitti brevi, 28 metri quadri. Le camere dovranno essere almeno 9 metri quadri se singole (come le cucine) e 14 se doppie. Le autorizzazioni restano valide cinque anni e sono legate sia al proprietario che all’abitazione, perciò se l’immobile viene venduto, l’autorizzazione decade. Inoltre è obbligatoria l'iscrizione dell'attività nel registro comunale delle locazioni turistiche. Le sanzioni per chi non rispetta il regolamento vanno da 1.000 a 10.000 euro, prevista anche la decadenza dell'autorizzazione, ad esempio dopo tre sanzioni o se viene accertata una evasione della tassa di soggiorno.

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