Bonus edilizi e controlli, cosa farà il Fisco e cosa sapere per essere in regola

Il tema dei bonus edilizi è dunque al centro anche del Dfp, il Documento di finanza pubblicata licenziato dal governo la scorsa settimana: nel testo si legge che il debito è al 137,1 nel 2025, al 138,26 nel 2026, al 138,5 nel 2027 e al 137,9 nel 2028. A spiegarlo è stato il ministro dell'Economia Giancarlo Giorgetti in conferenza stampa, aggiungendo che “i dati del debito risentono ancora delle rate del vecchio Superbonus ci pesa per 40 miliardi nel 2026 e poi ci sarà la coda di 20 miliardi nel 2027, senza l'andamento del debito sarebbe stato discendente”.

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Dal documento emergono poi ulteriori informazioni: infatti nell'ambito della mappatura degli immobili interessati da interventi edilizi agevolati, come il Superbonus, "al 31 dicembre 2025 risultano conclusi circa 3.500 pre-controlli con i quali è stata verificata: l'avvenuta regolarizzazione per circa 1.050 immobili, l'insussistenza dell'obbligo dichiarativo per circa 900 immobili e la necessità di regolarizzazione per circa 1.550 immobili".

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Il documento prosegue sottolineando come, “con riferimento all'obiettivo fissato alla fine del 2028 - che prevede l'aggiornamento dei valori catastali per gli edifici che sono stati sottoposti a interventi di efficienza energetica o di miglioramento strutturale, finanziati in tutto o in parte da fondi pubblici - nel corso del 2025 è stata avviata la campagna di comunicazione (lettere di compliance) con la quale i soggetti intestatari di immobili, oggetto di interventi di edilizia agevolata, sono stati invitati a verificare sia la corretta attribuzione della rendita catastale ai propri immobili, sia l'eventuale necessità di presentazione di una nuova dichiarazione catastale per regolarizzare il classamento a seguito degli interventi eseguiti". 

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Il Dpf spiega che l'Agenzia delle entrate ad aprile 2025 ha inviato le prime lettere di compliance, che hanno interessato circa 3.300 entità urbane censite nel gruppo di categorie F, cioè le unità in corso di costruzione o di definizione, prive di rendita catastale. E a queste comunicazioni è seguito, a ottobre 2025, un secondo invio di circa 12mila lettere che ha interessato unità immobiliari urbane censite nei restanti gruppi di categorie.      

I controlli comunque non si fermeranno qui: a inizio anno infatti l’Agenzia delle Entrate aveva comunicato che avrebbe inviato, tra il 2026 e il 2027, 45mila lettere ai proprietari di casa che hanno effettuato lavori di ristrutturazione beneficiando dei bonus edilizi allo scopo di “far emergere gli immobili non aggiornati in catasto e favorire la dichiarazione catastale da parte dei soggetti inadempienti”. Nel dettaglio, è previsto che 20mila comunicazioni partano quest’anno e ulteriori 25mila nel 2027.

In ogni caso l'azione dell'Agenzia delle Entrate per aggiornare il catasto non sarà limitata questo, ma in base a documenti di inizio 2026 il numero di segnalazioni per immobili che non risultano aggiornati al catasto saranno 20mila nell’anno in corso, a cui se ne aggiungeranno 40mila nel 2027 e 60mila nel 2028, per un totale di 120mila. In questo caso però non c’è un riferimento esplicito alle agevolazioni fiscali, dovrebbe dunque trattarsi di controlli estesi a tutti. 

Tornando invece al Dfp licenziato in questi giorni, il documento spiega che “l'Agenzia sta conducendo un monitoraggio sull'aggiornamento dello stock di immobili interessati da interventi edilizi agevolati per valutare l'impatto prodotto dall'informazione mediatica della campagna di invito alla compliance catastale. Nel corso del 2025 sono state presentate spontaneamente dichiarazioni di variazione per un numero complessivo di immobili - per i quali sono stati fruiti bonus edilizi - pari a circa 70mila, con un incremento del 25% rispetto all'anno precedente".

L’aggiornamento catastale è obbligatorio quando i lavori hanno comportato variazioni significative delle superfici principali dell’immobile, oppure quando le opere realizzate vanno a modificare la categoria, la classe e la rendita catastale. Se i lavori causano un incremento del 15% (o superiore) del valore dell’immobile, scatta l’obbligo di variazione. Se questo non viene fatto entro 30 giorni dalla fine dei lavori, sono previste sanzioni che vanno da 1.032 fino a 8.264 euro per ogni unità immobiliare, ma è possibile avvalersi del ravvedimento operoso. In assenza di regolarizzazione, l’Agenzia delle entrate può inoltre procedere d’ufficio attribuendo all’immobile una “rendita presunta”, che rimane valida fino alla presentazione della dichiarazione.

Oltre alle multe, è da tenere in considerazione che i controlli hanno come scopo anche quello di accertare che vengano versate le giuste tasse. Risulta infatti che dei circa 500mila edifici che si sono avvalsi del Superbonus per effettuare dei lavori, quasi 400mila abbiano registrato un aumento di 3 livelli di efficienza energetica che implica la variazione catastale. E un incremento della rendita dell’immobile si traduce in automatico in maggiori tributi fiscali, a partire dall’IMU e dalla Tari.

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