Introduzione
In un anno i prezzi delle abitazioni nelle grandi città sono aumentati, sia pur di poco, quasi ovunque. Sommando il moderato incremento dei valori immobiliari con quello dei tassi dei mutui, la situazione è questa: chi vuole comprare casa deve disporre di un reddito maggiore. Ecco tutti i dettagli, città per città.
Quello che devi sapere
I casi di Milano e Roma
Il Corriere della Sera ha delineato vari scenari. I numeri degli scenari proposti sono stati elaborati partendo dalle variazioni dei prezzi richiesti nelle macroaree delle otto principali città italiane, ricavati dal data base di idealista.it. Per il mutuo è stato considerato un finanziamento a tasso fisso.
- Partendo da Milano, come scrive Il Corriere della Sera, per comprare 80 metri quadrati bisogna mettere in conto rispetto a un anno fa un prezzo del 4,2% superiore mentre per la rata per un mutuo a 30 anni che copra il 70% del costo si arriva a +9,6%, perché all’aumento del tasso bisogna sommare anche l’incremento della somma da finanziare. Così la spesa è passata da 1.221 euro di febbraio 2025 a 1.339 di febbraio 2026. A Milano il maggiore incremento della rata in termini assoluti si registra a Garibaldi Porta Nuova, con +344 euro; in termini percentuali, calcolati però su valori molto più bassi, il record spetta a Baggio, con +15%.
- A Roma, invece, l’esborso mensile è salito da 758 a 856 euro, con un aumento del 13%, con un pesante +7,5% delle quotazioni. Nella Capitale l’aumento della rata di mutuo più considerevole è quello dei Parioli, 240 euro e +17,5%.
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Napoli, Torino e altre città
- E a Napoli? Qui c’è stato un incremento medio della rata di 61 euro, pari al 9,2%.
- A Torino l’incremento è del 12% con la rata aumentata da 469 a 534 euro.
- Nelle altre quattro città prese in esame l’aumento medio va dall’11,9% di Genova al 10,8% di Palermo.
- A Firenze l’aumento è di 132 euro, pari al 12,6%.
- Percentuali di incremento simili (+12,7%) a Bologna, dove la rata è passata da 845 a 953 euro. Proprio a Bologna, però, si trova l’unica macroarea tra quelle qui considerate dove il mutuo oggi pesa meno di un anno fa: i Colli, (-5,6%).
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Il peso del mutuo
Il mutuo ha un peso molto importante nell’acquisto della casa. Basti pensare che, nel 2025, la ripresa delle vendite è stata tutta trainata dall’acquisto di prime case effettuato con l’apporto del finanziamento bancario.
Ad ogni modo, secondo l'Ufficio studi del Gruppo Tecnocasa, nel primo semestre del 2025 gli acquisti di abitazioni effettuati senza ricorrere a finanziamento continuano a rappresentare una componente significativa del mercato residenziale italiano e si attestano al 51,4% sul totale delle compravendite, quota in calo rispetto all’anno precedente quando superava il 55%. Il calo segnala un maggior utilizzo del credito, favorito anche dal ribasso dei tassi di interesse.
Proprio sui tassi, va considerato che i dati dell’Emf sul periodo tra luglio e settembre del 2025, certificano che il tasso medio si è attestato al 3,28%, valore che, nonostante un leggero aumento rispetto al trimestre precedente, si è confermato tra i più bassi se paragonato agli altri mercati oggetto dello studio.
L’andamento dell’anno scorso
A livello generale, il mercato immobiliare italiano ha registrato, nel 2025, un aumento medio dei prezzi del 4%. Questo risultato è arrivato dallo sprint che è stato registrato nell'ultimo trimestre dell'anno, come confermato dalle stime preliminari dell’Istat. I prezzi delle abitazioni nuove sono cresciuti dello 0,6% e quelli delle abitazioni già esistenti del 4,7%.
Anche lo scorso anno, soprattutto nel quarto trimestre, la differenza è netta tra le varie aree geografiche: l’Ipab registra tassi tendenziali positivi in tutte le ripartizioni geografiche, anche se con intensità diverse. La crescita più sostenuta si registra nel Nord-Est e quella più contenuta nel Sud e Isole.
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