Condominio, misure contro i morosi e interventi più facili. Cosa prevede la nuova riforma

Il ddl è stato presentato alla fine di febbraio, ma soltanto il 18 marzo è stato assegnato alla Commissione Giustizia di Palazzo Madama, iniziando di fatto il suo percorso parlamentare. 

Ti potrebbe interessare anche: Superbonus, cosa è lo scudo salva-condomìni

Il testo del provvedimento prevede nuovi strumenti in mano all’amministrazione contro i condomini che non sono in regola con il pagamento delle spese dovute. Si introduce la possibilità di sospendere la fruizione dei servizi comuni per i morosi da almeno sei mesi, che quindi non potrebbero ad esempio utilizzare il riscaldamento. 

Per approfondire: Casa, anagrafe proprietari e più controlli sul Superbonus

Si preannuncia controversa la norma che prevede la solidarietà dell’acquirente per i debiti del venditore, relativamente ai contributi di tre anni (quello in corso alla compravendita e anche i due precedenti). Al momento della compravendita, per tutelare l’acquirente, servirà comunque una dichiarazione dell’amministrazione condominiale sugli eventuali debiti del venditore. 

Per approfondire: Tutto quello che c'è da sapere sulle detrazioni condominiali con il bonus ristrutturazione 2026

Altrettanto controversa è la regola della responsabilità in solido tra il proprietario dell’immobile e l’inquilino che lo abita per pagare le spese condominiali. Se il primo non è adempiente, il secondo è tenuto a pagare. 

Incontrerebbe più favore l’introduzione di un’agevolazione fiscale del 19%, su spese fissate nel limite massimo a 500 euro, per i compensi corrisposti all’amministrazione del condominio, valida però soltanto per le prime case.

Molte le disposizioni che puntano a rendere più trasparente la gestione da parte dell’amministratore, che dovrà ad esempio rendere pubbliche, online, le informazioni sull’estratto del conto corrente del condominio, non oltre 30 giorni dalla fine di ciascun trimestre, pena la revoca dell’incarico. 

Qualora uno degli appartamenti del condominio venisse pignorato e poi messo all’asta, i soldi incassati dovrebbero innanzitutto essere utilizzati per le spese condominiali. 

Gli amministratori di condomìni con più di 50 unità abitative, o con bilancio superiore ai 100mila euro, secondo quanto previsto dal ddl, dovranno ottenere la certificazione UNI 10801:2024, già esistente ma al momento facoltativa. Si ottiene tramite esame e vuole dare la prova dell’affidabilità dell’amministratore, ad esempio in campo giuridico e fiscale. 

Sul fronte della responsabilità, l’amministratore viene esonerato (sia nel campo civile che in quello penale o amministrativo) qualora non abbia assolto ai suoi compiti a causa della morosità dei condomini, pur avendo messo in campo tutti gli strumenti previsti dalla legge. 

La carica dell’amministratore verrebbe rinnovata in modo automatico, di anno in anno, fino alle sue dimissioni oppure alla revoca. Lo stesso vale per l’entità del compenso che percepisce, che cambierebbe soltanto con apposita delibera. 

Un altro passaggio importante della riforma è quello che riguarda il quorum per l’approvazione degli interventi per la sicurezza del condominio e per gli impianti sulle parti comuni. Si va a modificare in questo caso il testo dell’articolo 1136 del Codice civile, abbassando il quorum richiesto a un terzo di chi è intervenuto in assemblea e un terzo del valore dell’edifico (intervenendo quindi sui millesimi di proprietà richiesti). Si vuole così evitare che vengano bloccati importanti lavori di ristrutturazione, soprattutto nel caso di condomìni particolarmente difficili. 

Nel testo del disegno di legge c’è poi l’obbligo per i condomìni di dotarsi di assicurare obbligatoria per coprire le eventuali responsabilità verso terzi e il rischio di perimento.

Per approfondire: Bonus domotica, come funziona la detrazione per la casa smart