Affitti per studenti, rallenta mercato in Europa: prezzi giù. Milano la più cara in Italia

HousingAnywhere, una tra le più grandi piattaforme europee di affitti per gli studenti, ha presentato l’International Rent Index by City relativo al quarto trimestre del 2025: il report analizza l’andamento dei prezzi degli affitti in 25 città europee sulla base degli annunci pubblicati sulla piattaforma, focalizzata principalmente su alloggi arredati per studenti e giovani professionisti.

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Alla fine del 2025, secondo il report, il mercato degli affitti in Europa ha mostrato chiari segnali di raffreddamento. I canoni di locazione sono diminuiti in modo generalizzato, dopo diversi anni di forte pressione al rialzo sui prezzi. Questa tendenza è particolarmente rilevante per gli studenti, che nel quarto trimestre hanno pagato in media il 3,1% in meno per una stanza rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. I prezzi degli affitti sono diminuiti anche per chi affitta appartamenti (-1,3%) e monolocali (-4,4%). Restano, comunque, forti le differenze tra Paesi e città.

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Prendendo in considerazione le stanze singole, tipologia abitativa più diffusa tra gli studenti, in Europa hanno registrato un calo medio annuo del 3,1%. Ma nel complesso, nonostante il calo medio europeo, il costo di una stanza per studenti continua a variare sensibilmente a seconda della città, con differenze che possono tradursi in spese mensili anche doppie tra un mercato e l’altro.

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Le città dell’Europa settentrionale continuano a occupare le prime posizioni tra i mercati più costosi: Amsterdam resta una delle città più care, con un affitto medio mensile di 990 euro, seguita da Rotterdam (850 euro) e Monaco di Baviera (808 euro). Anche Parigi si colloca stabilmente nella fascia alta del mercato. Al contrario, le stanze risultano decisamente più accessibili nelle città dell’Europa orientale e meridionale: Budapest (370 euro) e Atene (400 euro) presentano i livelli di prezzo più bassi, seguite da Valencia (430 euro) e Porto (460 euro).

Nel corso dell’anno, come emerge dal report, diversi mercati storicamente caratterizzati da canoni elevati hanno registrato correzioni significative. In Germania, per esempio, Amburgo ha fatto registrare -11,2%, Berlino -9,6%, Stoccarda -9,4% e Francoforte -7,3%: queste città hanno segnato i cali più marcati dei canoni per le stanze, confermando un progressivo rientro dopo anni di forte crescita. Riduzioni dei prezzi per le stanze sono state osservate anche in alcune città italiane, come Bologna (-6,4%), Firenze (-3,2%) e Milano (-2,4%), che nel 2025 hanno interrotto il trend di aumenti registrato negli anni precedenti. Tuttavia, non mancano le eccezioni: Rotterdam (+6,3%), Düsseldorf (+5,7%) e Valencia (+4,9%) hanno registrato aumenti dei canoni, seguite da Roma (+4,8%) e Budapest (+2,8%).

Per quanto riguarda gli appartamenti arredati in Europa, anche qui c’è stata una lieve flessione dei canoni. Su scala europea, nel quarto trimestre del 2025, gli affitti degli appartamenti arredati sono diminuiti in media dell’1,3% su base annua, confermando un raffreddamento del mercato anche per questa tipologia abitativa.

Amsterdam, Roma e Parigi restano le città con i canoni più elevati per gli appartamenti arredati, rispettivamente con 2.300 euro, 1.990 euro e 1.908 euro al mese: è la dimostrazione, spiega il report, di come i grandi poli urbani continuino a esercitare una forte pressione sui prezzi nonostante il rallentamento generale.

Tra i mercati più accessibili ci sono ancora una volta Budapest e Atene (entrambe a 900 euro), seguite da Torino (1.200 euro): il capoluogo piemontese, però, si distingue per l’importante aumento registrato nel corso dell’anno, con un +21,2% che rappresenta l’incremento più marcato tra le città analizzate. Anche Porto ha registrato una crescita (+5,2%), pur mantenendosi su livelli di prezzo relativamente contenuti. In molte altre città europee, invece, i prezzi degli appartamenti sono rimasti stabili o in calo. Francoforte (-16,2%), Stoccarda (-7,7%) e Atene (-5,3%) hanno evidenziato le flessioni più significative, segnalando una fase di aggiustamento in mercati che avevano registrato forti aumenti negli anni precedenti.

Dal report, poi, emerge che i monolocali in Europa sono il segmento più variabile: hanno registrato la diminuzione più marcata tra tutte le tipologie abitative, con un calo medio annuo del 4,4%. Questo dato, spiega il report, conferma questa alternativa come la più sensibile alle dinamiche di domanda e offerta. 

Monaco di Baviera (1.498 euro), Roma (1.350 euro) e Parigi (1.300 euro) restano le città più costose per i monolocali, riflettendo soprattutto una pressione costante nei grandi centri urbani nonostante il rallentamento generale del mercato. Nelle città più accessibili, invece, il costo di un monolocale risulta paragonabile a quello di una stanza nei mercati più cari: 650 euro a Budapest, 680 euro a Torino e 760 euro ad Atene, evidenziando come questa tipologia rappresenti un’alternativa per chi cerca maggiore indipendenza a prezzi contenuti.

La disponibilità limitata di monolocali contribuisce a una maggiore volatilità dei canoni. Nel corso del 2025, gli aumenti più rilevanti si sono verificati a Rotterdam (+19,0%), Colonia (+11,9%) e Valencia (+11,0%), mentre i cali più accentuati hanno interessato Amburgo (-21,7%), Francoforte (-13,3%) e Firenze (-8,3%), confermando come questo segmento reagisca in modo particolarmente rapido alle condizioni dei singoli mercati locali.

Per quanto riguarda l’Italia, nel quarto trimestre del 2025 il mercato degli affitti rispecchia l’andamento europeo, con un complessivo allentamento della pressione sui canoni delle stanze dopo diversi anni di aumenti sostenuti. Ma le dinamiche locali sono divergenti anche nel nostro Paese. Nel complesso, il mercato italiano delle stanze in affitto sta rallentando nella maggior parte delle principali città, con poche eccezioni locali come Roma. Pur essendoci differenze significative di prezzo tra le città, il trend generale è sempre più allineato e indica una progressiva normalizzazione dopo anni di crescita.

Roma rappresenta l’unica grande eccezione, registrando sui canoni delle stanze una crescita su base annua del 4,8%. Nelle altre città analizzate i prezzi delle stanze sono diminuiti o rimasti stabili. Milano e Bologna restano le città più costose per gli studenti in Italia, con canoni medi mensili rispettivamente di 664 euro e 655 euro. Torino si conferma la città più accessibile tra quelle analizzate, con prezzi stabili tra 520 euro e 530 euro nel corso dell’anno, a dimostrazione di un mercato meno soggetto a volatilità rispetto ad altri grandi poli universitari.

“È una notizia incoraggiante con cui iniziare l’anno, il segnale più chiaro che abbiamo visto da tempo che i canoni di affitto nel settore degli alloggi per studenti stanno iniziando a diminuire”, ha detto Antonio Intini, Ceo di HousingAnywhere. “Mentre osserviamo tendenze di stabilizzazione in mercati come Germania e Italia, altri Paesi, come i Paesi Bassi e la Spagna, devono ancora recuperare terreno. Il 2026 dovrebbe essere un momento in cui l’ecosistema abitativo farà un passo avanti, aumentando l’offerta, ampliando le soluzioni abitative dedicate agli studenti e garantendo che una maggiore scelta si traduca, in ultima analisi, in prezzi più accessibili”, ha aggiunto.

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