Affitti brevi, Consiglio di Stato conferma stop al self check-in: annullata sentenza Tar

Cosa si intende per "affitto breve"? Come spiega l’Agenzia delle Entrate, per "contratto di locazione breve" (termine più corretto) si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi, a titolo oneroso, da parte del comodatario, aventi la stessa durata. Oltre la messa a disposizione dell’immobile, il contratto può prevedere anche la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, nonché servizi come la fornitura di utenze, wi-fi e aria condizionata, incidendo ovviamente sull’ammontare del canone o del corrispettivo.

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Da quest'anno tutti gli immobili affittati per brevi periodi devono possedere un Codice identificativo nazionale (Cin), introdotto dal ministero del Turismo per disciplinare il settore. Questo codice, che viene assegnato attraverso una procedura automatizzata su richiesta del locatore o del soggetto titolare della struttura turistico ricettiva, viene destinato alle unità immobiliari a uso abitativo dedicate a contratti di locazione per finalità turistiche, locazioni brevi e alle strutture turistico ricettive alberghiere ed extra alberghiere. Il Cin va esposto nello stabile, pena sanzioni fino a 8mila euro.

Il Tar del Lazio aveva bocciato, come detto, la stretta decisa dal Viminale sulle pulsantiere e le cassette poste fuori dai palazzi in cui era possibile ritirare oppure lasciare le chiavi per le pratiche di check in e check out. Nei mesi scorsi la pratica dell'accesso in autonomia è rimasta in vigore a meno di un chiaro divieto del Comune.

Ora il Consiglio di Stato ha di fatto confermato la circolare del Viminale che aveva fatto chiarezza sul punto e che era stata annullata dal Tar Lazio il 27 maggio 2025. I gestori di tutte le strutture ricettive, compresi gli host di affitti brevi, dunque, sono tenuti a verificare di persona la corrispondenza tra il documento d'identità da trasmettere alle autorità competenti e il soggetto che materialmente riceve le chiavi.

Nel presentare ricorso al Consiglio di Stato, il Ministero aveva sottolineato la necessità di prevenire eventuali minacce alla sicurezza tramite l'accesso in una struttura turistica inviando il documento via Whatsapp. 

Secondo il Viminale, la tesi era corroborata da un fatto accaduto a Viterbo lo scorso 3 settembre quando due cittadini turchi ospiti di un b&b sono stati arrestati perché trovati in possesso di armi da fuoco nella stanza in cui alloggiavano. L'operazione di polizia, condotta nel giorno in cui nella città laziale si celebra la processione della Macchina di Santa Rosa, era stata resa possibile dalla segnalazione dell'host. L'uomo si era insospettito dopo che uno dei due ospiti aveva inviato tramite messaggistica una carta d'identità fasulla.

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Soddisfazione per la decisione del Consiglio di Stato è stata espressa dal ministro dell'Interno, Matteo Piantedosi, che parla di un chiarimento "definitivo" sulle regole per tutte le strutture, incluse le locazioni brevi. "La decisione che conferma l’obbligo di riconoscimento de visu degli alloggiati rafforza la sicurezza. La verifica diretta dell’identità tutela chi viaggia e chi vive nei quartieri più esposti e sostiene il lavoro quotidiano delle forze di polizia", ha detto il titolare del Viminale.

Positivo è anche il commento di Bernabò Bocca, presidente di Federalberghi. "Il riconoscimento de visu degli alloggiati comporta un impegno che gli albergatori (così come i gestori di residence, bed and breakfast, affittacamere e campeggi) assolvono da sempre con grande senso civico, consapevoli delle ricadute positive di cui beneficia tutta la comunità, come dimostrano i recenti casi in cui sono stati individuati e catturati pericolosi malviventi", ha detto.

Per Confedilizia, la circolare del Ministero va intesa in "senso moderno" e conferma la possibilità di effettuare un'identificazione a distanza, tramite le "moderne tecnologie". "La identificazione de visu potrebbe essere effettuata mediante appositi dispositivi di videocollegamento predisposti dal gestore all'ingresso della struttura purché idonei ad accertare l'effettiva corrispondenza tra ospite e titolare del documento di identità", afferma in una nota l'associazione di categoria.

Da Roma a Firenze e Milano: sono diverse le città italiane a vocazione turistica che nei mesi scorsi hanno smantellato le keybox nei centri storici. "La sentenza del Consiglio di Stato ribadisce che avevamo ragione e che con il regolamento che ha stabilito il divieto delle keybox siamo sulla strada giusta", ha detto Sara Funaro, sindaca di Firenze, tra le città dove l'overtourism "selvaggio" ha innescato proteste, a partire dai residenti del centro.

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"La sentenza del Consiglio di stato conferma la possibilità di utilizzare alcune tecnologie di riconoscimento degli ospiti a patto che dimostrino l'ingresso degli stessi in appartamento", ricorda Marco Celani, presidente di Aigab-Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi. "Auspichiamo quindi un'imminente convocazione di un tavolo presso il ministero dell'Interno per chiarire una volta per tutte le varie tecnologie ammesse dal Viminale ai fini del riconoscimento degli ospiti che entrano in struttura", aggiunge.

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