Affitti brevi con cedolare al 26%, sarebbero più o meno convenienti degli affitti lunghi?

In realtà, come scrive Il Sole 24 Ore, a ben vedere l’innalzamento dell’aliquota al 26% andrebbe semplicemente a rafforzare una situazione che è già presente con la cedolare secca al 21%. Basandosi sui dati degli affitti medi in alcune città raccolti da Scenari immobiliari e dai numeri forniti dall’Associazione italiana gestori affitti brevi (Aigab), già adesso le locazioni di lungo periodo in alcuni casi sono comunque più vantaggiose di quelle brevi. 

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L’analisi prende in considerazione una tipologia specifica di immobili, trilocali di 65 metri quadri, di qualità “medio alta” e situati in “zone semi centrali”. Di fatto, si sottolinea, si tratta di strutture che potrebbero quindi prestarsi sia all’affitto lungo che a quello breve (a differenza di quelli più in centro, che invece sono più spostati verso il turismo per natura). Secondo il quotidiano economico adibirli ad affitti brevi non è poi così conveniente come si penserebbe. Bisogna infatti tenere in conto tutta una serie di spese che sono comunque a carico del proprietario: manutenzione, assicurazione, servizi di pulizia, utenze e, quando previsto, anche le commissioni ai portali online. Se a tutto questo si aggiungerà la nuova cedolare secca al 26%, il guadagno andrà ad assottigliarsi ancora di più. Meglio quindi optare per un affitto lungo, con meno costi di gestione e un’aliquota più bassa. 

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Chiaramente il quadro cambia da città a città. Se l’affitto lungo è più conveniente ad esempio a Genova, Torino e Bologna, Il Sole cita Roma come esempio di centro urbano dove tendenzialmente i guadagni netti sono gli stessi anche con l’affitto breve. In controtendenza Napoli e Firenze, dove anche con un prelievo del 26% rimarrebbe più vantaggioso puntare sull’affitto breve.

Resta comunque da vedere cosa succederà nel percorso di approvazione definitiva della Legge di Bilancio. La presidente del Consiglio Giorgia Meloni resta convinta dell’innalzamento al 26%. “Io voglio solamente dire che la ratio del provvedimento non è fare cassa sul tema degli affitti, ma è favorire gli affitti alle famiglie, perché è evidente che se c'è la stessa tassazione per chi affitta a un turista e per chi affitta a una famiglia, si tenderà ad affittare al turista e gli affitti per le famiglie aumenteranno. Quindi il nostro obiettivo è abbassare gli affitti per le famiglie", ha spiegato ai microfoni del Tg1. 

Anche il viceministro dell’Economia Maurizio Leo (di Fratelli d’Italia) intende avanti l’aumento. "L'affitto breve è qualcosa di diverso da quello che si pensa sia meritevole della cedolare, dove il locatore viene premiato perché mette a disposizione l'utenza operando su uno spettro temporale ampio. Quando si passa ad affitto breve, sicuramente il vantaggio economico è maggiore, specie quando si va sulle piattaforme. In che cosa si differenzia l'affitto breve da un investimento finanziario che oggi sconta il 26%? Vedremo poi come finirà, probabilmente il dibattito parlamentare porterà al superamento in questa impostazione”, ha detto.

Da sempre contrario è invece il vicepremier e ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Matteo Salvini. "C’è il tema sugli affitti brevi tra favorevoli e contrari: io sono sempre per il rispetto della proprietà privata, per il fatto che ciascuno possa investire sul suo immobile, come meglio creda senza penalizzazioni o inasprimento di tassazioni", ha ribadito di recente. Dello stesso avviso è l’altro vicepremier, il ministro degli Esteri Antonio Tajani, che parla di una “norma assolutamente iniqua”. 

In realtà, rispetto alla prima versione della bozza della Legge di Bilancio, il testo è già leggermente stato modificato. L'articolo 7 del provvedimento adesso mantiene la cedolare al 21% ma solo nel caso in cui "nell'anno di imposta non siano stati conclusi contratti aventi ad oggetto tale unità immobiliare tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare". Non tutti sono però convinti nemmeno delle modifiche. 

"Da quanto emerge la nuova formulazione del testo non cambia la sostanza del precedente. Tutti i contratti di locazione breve sono conclusi tra proprietari e conduttori per il tramite di portali e intermediari online. L’effetto rimane una patrimoniale su mezzo milione di famiglie italiane colpevolizzate perché proprietarie di una seconda casa da cui ricavano un reddito integrativo. Chi ha  riscritto il testo o non conosce la materia o è in malafede", denuncia in una nota l'Aigab. "Fatti i calcoli su una casa media da 25mila euro l’anno di incasso - viene osservato - si tratta di un aumento della sola cedolare di 1.300 euro l’anno, con la pressione fiscale complessiva che passa dal 46% al 52%: una stangata che  impoverisce le famiglie, paralizza il mercato e penalizza il valore del patrimonio immobiliare, vero asset degli italiani. Abbastanza da far prendere il rischio a molti  proprietari di ricorrere al nero". 

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