Immobili abbandonati, con la Manovra da gennaio sarà più difficile passarli allo Stato

Lo scorso 11 agosto, con la sentenza n.23093, le Sezioni Unite della Cassazione (l’organo collegiale che interviene per garantire che la legge sia interpretata, e quindi applicata, in modo uniforme dai tribunali di tutta Italia), avevano ricordato che vige il principio della rinuncia abdicativa per gli immobili abbandonati, ovunque essi si trovino sul territorio nazionale. E cioè: i proprietari, secondo la Corte, possono disfarsi di un immobile con un semplice, purché formale, atto notarile, con il quale disporre il trasferimento della proprietà allo Stato (da trascrivere nei registri immobiliari). Chiaramente, insieme alla proprietà, si trasferiscono anche gli oneri relativi alla manutenzione dell’edificio, i debiti ancora da pagare e in generale tutte le responsabilità legate alla proprietà. Passaggio molto importante è che secondo le Sezioni Unite non servirebbe alcun motivo specifico per liberarsi dell’immobile.

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Nel nostro ordinamento, la situazione dei beni immobili vacanti è disciplinata dall’articolo 827 del codice civile, secondo cui “i beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato”. Le Sezioni Unite hanno quindi solamente espresso un principio generale su come andare effettivamente a trasferire tale proprietà. 

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L’istituto individuato è quello della rinuncia abdicativa, atto unilaterale con cui i proprietari possono dire addio al proprio immobile abbandonato. Si tratta di un atto non recettizio, cioè non ha bisogno di essere “accettato” dallo Stato per produrre i suoi effetti. 

Dal 1° gennaio 2026 in poi le cose cambieranno. “L’atto unilaterale di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, cui consegue l’acquisto a titolo originario in capo allo Stato ai sensi dell'articolo 827 del codice civile, è nullo se allo stesso non è allegata la documentazione attestante la conformità del bene alla vigente normativa, ivi compresa quella urbanistica, ambientale, sismica”. La disposizione si applica anche “nelle regioni a statuto speciale e nelle province autonome di Trento e di Bolzano compatibilmente con i rispettivi statuti e le relative norme di attuazione, anche con riferimento alla legge costituzionale 18 ottobre 2001, n. 3”, si legge nel testo della Legge di Bilancio. 

Con le disposizioni della Manovra, il governo di Giorgia Meloni ha voluto limitare l’efficacia e la validità dell’atto di rinuncia abdicativa, chiedendo ai proprietari di dimostrare la “conformità del bene alla vigente normativa, ivi compresa quella urbanistica, ambientale, sismica”. Perché lo ha fatto? Per bloccare una pratica diffusa nella realtà, cioè quella di liberarsi di immobili non conformi alla legge – magari perché abusivi, pericolanti e senza alcuna produzione di reddito – che finiscono così per diventare un onere economico non indifferente per le casse pubbliche, da decenni in costante e critico affanno.

Quello che cambia nella pratica, oltre alla necessità di presentare i documenti richiesti, è che l’atto di rinuncia abdicativa, in mancanza dei nuovi requisiti, sarà nullo: non produrrà alcun effetto dal punto di vista giuridico e la proprietà non passerà allo Stato.

Il problema è che la maggior parte degli immobili che solitamente restano vacanti non sono conformi alle normative vigenti citate dalla Legge di Bilancio e le procedure per sistemare le cose sono lunghe e costose, se non infattibili. Per questo c’è chi ha parlato di “corsa” a disfarsi di tutto il patrimonio inagibile di immobili entro il 31 dicembre. 

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