Imu seconda casa, sono possibili esenzioni o riduzioni: requisiti e come fare richiesta

L’Imu è stata introdotta nel 2012 in sostituzione dell’Ici, l’imposta comunale sugli immobili, ed è poi stata rimodulata alla fine del 2019. Ora l’imposta è dovuta per il possesso di:

• fabbricati, esclusa l’abitazione principale (salvo che si tratti di un’unità abitativa classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9);
• aree fabbricabili;
• terreni agricoli.

Per approfondire: Patrimoniale, quanto pesano le imposte sulla ricchezza: dall’Imu al bollo. Lo studio Cgia

Il pagamento spetta ai seguenti soggetti:

• proprietario dell’immobile;
• titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile;
• genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice;
• concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
• locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

L’Imu, quindi, non deve essere pagata anche dall’occupante dell’immobile.

Per approfondire: Imu, nel 2024 gettito da 17 miliardi di euro: al top da 5 anni. I dati città per città

Come detto, dal pagamento dell’Imu sono escluse le abitazioni principali che non sono qualificate catastalmente come case di lusso. L’abitazione principale è definita come “l’unità immobiliare in cui il soggetto passivo e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente”. 

Per approfondire: Imu sulla seconda casa, Roma la più cara: ecco le città in cui si spende di più e di meno

La definizione di abitazione principale, nel corso del tempo, ha sollevato diverse discussioni: in gioco, infatti, ci sono i requisiti che permettono di avere l’esenzione. In un primo momento, ad esempio, era richiesto che per configurarsi come abitazione principale era necessario che tutto il nucleo familiare del proprietario della casa avesse la dimora abituale e la residenza anagrafica in quell’immobile. Più tardi la Corte Costituzionale ha stabilito che per configurarsi come abitazione principale basta che sia la dimora abituale e la residenza anagrafica del possessore, non del suo intero nucleo familiare. Una interpretazione ribadita anche dalla Cassazione.

Ma nei casi dubbi, come si fa a dimostrare che si sta parlando dell’abitazione principale? In altre parole, cosa serve per chiedere l’esenzione dall’Imu? Di certo non basta dichiarare di abitare abitualmente nella seconda casa per ottenere l’esenzione, ma bisogna provare che ci sia una residenza effettiva e non solo formale.

Prima di concedere l’esenzione di una seconda casa dall’Imu, i Comuni richiedono alcune “prove” che certifichino la presenza stabile e continuativa in quell’abitazione. La documentazione comprende, prima di tutto, l’iscrizione all’anagrafe della popolazione residente. Poi, tra le altre prove, c’è la scelta del medico di base: deve essere stata effettuata utilizzando l’indirizzo di quella casa. Si possono prendere in considerazione anche le utenze di luce, gas, acqua: devono attestare consumi regolari e costanti nel corso dei mesi. Ma anche su quest’ultimo punto ci sono state diverse discussioni: ogni caso, infatti, è diverso e può essere che una persona viva abitualmente in una casa ma consumi poco per via del suo lavoro e degli impegno che la tengono lontana dall’abitazione. Tra le prove, c’è anche la presenza o meno degli arredamenti. In ogni caso, la richiesta di esenzione deve essere presentata al Comune, che effettuerà i controlli.

A proposito di Comuni, la normativa prevede che possano diversificare le aliquote dell’Imu e introdurre delle esenzioni o riduzioni per alcuni casi specifici. Proprio nei giorni scorsi il ministero dell'Economia ha rivisto alcune regole, aprendo a nuove possibilità per i sindaci: i primi cittadini, ad esempio, possono prevedere una tassazione più leggera per "chi ha case al mare e magari ci passa molti mesi, senza darle in affitto" o per le abitazioni inagibili. Le novità, anticipate dal Messaggero, sono contenute nell'allegato al decreto siglato dal viceministro Maurizio Leo e andato in Gazzetta ufficiale nei giorni scorsi. Il ministero ha anche "fissato alcuni paletti entro i quali i Comuni possono agire e dettato standard da seguire”: ad esempio, non potrà essere superata l'aliquota massima. I nuovi criteri varranno per le aliquote 2026.

Per le amministrazioni, quindi, il documento rappresenterebbe la griglia dentro la quale muoversi. Da una parte, il testo rivede in modo più semplice alcune casistiche che erano già state individuate; dall'altra parte, introduce per i sindaci interessati la possibilità di tagliare l'imposta sullo stato del fabbricato e lascia spazio a esigenze locali e condizioni dei contribuenti.

Anche per le case al mare, a discrezione dei sindaci, si potrebbe pagare di meno. La chiave sarebbe nelle regole stabilite per gli immobili "a disposizione". Le indicazioni del ministero, infatti, le definiscono come abitazioni non locate e non concesse in comodato, indicando anche la possibilità di prevedere un numero di mesi l'anno nei quali l'immobile deve essere in questa condizione così da prevedere una diversificazione delle aliquote. Una novità riguarda anche la tassazione per gli immobili inagibili: prima i sindaci potevano prevedere aliquote agevolate p esenzioni per gli immobili resi inagibili da eventi calamitosi, ora possono estendere il beneficio anche alle case rese non abitabili da “cause diverse” dalle catastrofi naturali.

Per approfondire: Imu 2026, possibili aliquote agevolate per case al mare e immobili inagibili: le novità