Mercato immobiliare, conviene ancora investire nel mattone? I dati nelle città italiane

Come sottolinea l’analisi di Nomisma per Affari&Finanza di Repubblica, ci sono alcuni valori da tenere in debita considerazione: il primo è la soglia dei 2.200 euro a metro quadro, livello che rappresenta una linea di demarcazione fondamentale per comprendere la ricchezza o la fragilità economica di un territorio. Questa cifra è da rapportare al costo stimato per abbattere e ricostruire un edificio: laddove il mercato immobiliare offra valori inferiori per le nuove abitazioni, nessun operatore professionale troverà conveniente investire in interventi di rigenerazione urbana. L’assenza di tali capitali privati si traduce inevitabilmente in deterioramento e perdita di qualità del patrimonio edilizio.

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Un altro parametro cruciale è la cifra di 1.300 euro al metro quadro, ossia la spesa necessaria per una ristrutturazione radicale, tra rifacimento degli impianti, bagni e strutture interne. Sotto questo livello, nemmeno i singoli proprietari hanno convenienza economica a mettere mano agli immobili, poiché non riuscirebbero mai a recuperare la spesa attraverso la vendita

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A fare eccezione ai valori del resto d’Italia è la Sicilia: rispetto ai prezzi del resto d’Italia, l’isola presenta il maggior numero di città e paesi sopra i ventimila abitanti caratterizzati dai prezzi più contenuti, come dimostrano anche i prezzi di Giarre (819 euro al metro quadro); Caltagirone (824 euro) e Canicattì (831 euro). Un quadro che rimane identico anche guardando alle due metropoli dell’isola, Palermo e Catania, che guidano la classifica delle grandi città italiane oltre il mezzo milione di residenti con i valori più bassi, attestandosi rispettivamente a 1.691 e 1.753 euro al metro quadro

Il valore immobiliare rappresenta a tutti gli effetti un termometro della ricchezza o della fragilità economica di un territorio, uno specchio dello stato complessivo dell’economia locale. Dalla rilevazione di Nomisma per Repubblica, emerge come in cima alla classifica dei valori immobiliari spiccano le grandi città con oltre mezzo milione di abitanti: Milano guida con 4.716 euro al metro quadro, seguita da Roma con 4.025. Curiosamente, alcune città di dimensioni più ridotte, comprese tra 250 e 499 mila residenti, superano perfino tre delle altre quattro “big”: Venezia (3.670 euro), Bologna e Firenze, entrambe intorno ai 3.500. Tra le grandi, dietro Milano e Roma, si collocano Napoli (2.978), Torino (2.623) e Genova (2.594)

Storia diversa, invece, al Sud: in Sicilia Catania non supera i 1.753 euro al metro quadro, Palermo i 1.691 mentre Messina scende a 1.577, Siracusa a 1.507 e Ragusa addirittura a 1.134 euro al metro quadro. In parte si salva solo la Campania, dove ci sono alcuni centri con buone quotazioni: Castellammare di Stabia tocca i 3.011 euro, Portici 2.683, San Giorgio a Cremano 2.574, Cava de’ Tirreni 2.262, Ercolano 2.219 e Torre del Greco 2.391. Tuttavia, non mancano i capoluoghi con cifre modeste, come Benevento (1.544) e Avellino (1.598)

In altre regioni, invece, la situazione è anche più difficile: in Puglia resiste soltanto Bari con 2.403 euro, mentre Taranto, Foggia e Brindisi oscillano tra 1.500 e 1.600. In Basilicata solo Potenza si avvicina ai 2.200 con 2.011 euro. Ancora più bassi i dati calabresi: Cosenza si ferma a 1.483 e Vibo Valentia non supera i 1.074 euro al metro quadrato

Il Paese, però, è meno diviso di quanto si possa pensare, come dimostra la presenza di numerosi centri del Centro e del Nord nella fascia bassa della graduatoria. Alcuni esempi: Novara registra un prezzo medio di 1.661 euro al metro quadrato, Udine si ferma a 1.604, mentre Alessandria scende fino a 1.182. Seguono Mantova con 1.594 euro, Belluno a 1.368, Gorizia a 1.263, Monfalcone a 1.239 e Vicenza con 2.002 euro. Particolarmente significativo è il crollo di Biella (1.097), città simbolo del distretto tessile italiano più rilevante 

Come ha dichiarato l’economista Marco Marcatili di Nomisma a Repubblica, "è in atto un processo di trasformazione della domanda di abitare. Il dato forse più importante è l’attrattività dei poli urbani vicini: le grandi città sottraggono domanda alle città intermedie. Milano, Bologna, Verona, Torino attraggono laureati e redditi alti. E così, il policentrismo produttivo, che era una caratteristica tipicamente italiana, è in via di estinzione”

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