Acquisto prima casa, più tempo per vendere quella vecchia e conservare le agevolazioni

Come riporta Il Corriere della Sera, ipotizzando l’acquisto di un appartamento con una rendita da 800 euro, se l’acquirente opta nel rogito per la tassazione sul valore catastale e non sul prezzo reale se si tratta di prima casa l’imposta di registro costa 1.848 euro, se seconda casa invece si sale a 8.316 euro.

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Il risparmio c’è anche sul mutuo. Nel caso di prima casa si paga lo 0,25% sulla cifra finanziata e gli interessi sono, nei limiti delle regole Irpef, detraibili. L’imposta sale invece al 2% se la cifra finanziata è diretta all’acquisti di una seconda casa e non ci sono agevolazioni Irpef.

Nel testo della Legge di Bilancio era però sorto un dubbio relativo alla regola dei due anni. Non era chiaro se fosse applicabile solo per i rogiti stipulati a partire dal 1° gennaio 2025 o anche alle transazioni avvenute in precedenza. Il chiarimento è arrivato dall’Agenzia delle Entrate in replica all’interpello di un contribuente che aveva rogitato il 25 gennaio 2024 e che avrà tempo per rivendere fino al 25 gennaio 2026. 

L’Agenzia delle Entrate ha spiegato che “se il secondo acquisto dell'abitazione con l'agevolazione prima casa è avvenuto quando il termine per rivendere l'immobile agevolato preposseduto era ancora in corso, si ritiene applicabile il nuovo termine di due anni per rivendere il suddetto immobile”

Riguardo ai requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa, si ricorda che l’immobile non deve essere classificato dal catasto come A/1; A/8; A/9 e deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza. Non è quindi necessario stabilire la residenza nella casa, requisito invece indispensabile per l’esenzione da Imu

Nell'atto di acquisto, inoltre, l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare

L'acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa. Anche se non soddisfa al momento del rogito quest’ultima condizione può ottenere lo stesso la riduzione di imposta impegnandosi a vendere la casa preposseduta entro due anni

Se il compratore della nuova casa con l’agevolazione non riesce a vendere il vecchio immobile entro i due anni stabiliti dalla legge dovrà corrispondere la differenza tra l'imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte al rogito più una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi legali.

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