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In Italia solo 6% delle case assicurate contro disastri naturali
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Introduzione
Come fare ad acquistare la prima casa con le agevolazioni fiscali? Le regole da tenere presenti sono molte e complesse. Immobiliare.it ha spiegato alcuni recenti chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate che hanno fornito interpretazioni più flessibili su diverse casistiche. Ecco cosa sapere
Quello che devi sapere
Agevolazioni prima casa
Prima di tutto, quali sono, in generale, le agevolazioni prima casa? Come ricorda Immobiliare.it, i benefici fiscali prevedono una riduzione delle imposte da pagare quando si acquista un immobile da destinare ad abitazione principale. Ecco nel dettaglio le agevolazioni prima casa 2025:
- Imposta di registro: se si acquista da un privato o da un’impresa che vende in esenzione Iva, si versa un’imposta di registro del 2% sul valore catastale al posto del 9%, con un importo minimo di 1.000 euro;
- Imposta ipotecaria e catastale: entrambi questi tributi sono dovuti nella misura fissa di 50 euro ognuno;
- Iva: acquistando da un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’aliquota è applicata nella misura ridotta del 4% rispetto al 9%. In tal caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria, saranno da versare nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
- Tra i benefici “prima casa” ci sono anche delle spese detraibili, qualora l’acquisto venga finanziato da un mutuo: al posto delle imposte dovute, si paga un’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo del mutuo.
- Sono spese detraibili, sempre al 19%, quelle relative agli interessi che si pagano sul mutuo, fino a un importo massimo di 4.000 euro, quindi la detrazione spettante ogni anno è di massimi 760 euro. Sempre nella misura del 19% si possono detrarre altre spese legate all’ottenimento del mutuo, quali quelle notarili e istruttorie, oltre all’imposta sostitutiva.
Per approfondire:
Prima casa, la guida dei notai con tutte le agevolazioni per l’acquisto: cosa serve sapere
Come fare se si ha già un’altra abitazione prima casa
- Generalmente, per beneficiare delle agevolazioni prima casa, il contribuente non deve già essere proprietario di un’altra abitazione acquistata con lo stesso beneficio. Questo può rappresentare un problema per chi, già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, desidera acquistare un’altra abitazione godendo nuovamente dell’aliquota ridotta. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello numero 27 del 12 febbraio 2025, ha chiarito che è possibile donare il primo immobile con una clausola di premorienza, mantenendo comunque il diritto all’agevolazione sul nuovo acquisto.
- La clausola di premorienza, regolata dall’articolo 791 del Codice Civile, stabilisce che il bene donato rientri nel patrimonio del donante nel caso in cui il donatario (chi riceve l’immobile) deceda prima di lui. Questo meccanismo fa sì che il contribuente che effettua la donazione non risulti più titolare di un immobile acquistato con l’agevolazione, soddisfacendo così il requisito richiesto dalla normativa. In questo modo, al momento dell’acquisto del nuovo immobile, il donante potrà godere nuovamente dei benefici fiscali previsti per la prima casa.
La vendita prima di cinque anni
- Poi c’è da ricordare che la normativa prevede che, se l’immobile agevolato viene venduto prima di cinque anni dall’acquisto, il contribuente decade dal beneficio e deve versare la differenza d’imposta, oltre agli interessi e alle sanzioni, a meno che non riacquisti un altro immobile da destinare ad abitazione principale entro un anno. Su questo punto è intervenuta l’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 29 del 12 febbraio 2025, che ha chiarito che questa regola vale anche se il nuovo acquisto avviene all’estero. Nello specifico, se il contribuente vende l’immobile agevolato in Italia e, entro un anno, acquista un terreno edificabile all’estero su cui costruisce un’abitazione principale, il beneficio fiscale non decade.
- In particolare, sull’acquisto all’estero, per mantenere l’agevolazione, è necessario seguire alcune regole: l’immobile costruito all’estero deve essere completato nei suoi elementi strutturali essenziali, inclusa la copertura, e deve diventare effettivamente la dimora abituale del contribuente;
- il contribuente dovrà fornire adeguata documentazione rilasciata dalle autorità del Paese in cui si trova il nuovo immobile;
- questo documento dovrà certificare che il terreno è stato trasformato in un’unità abitativa entro un anno dalla vendita dell’immobile in Italia.
I residenti all’estero
- Un altro chiarimento riguarda la possibilità, per i residenti all’estero, di usufruire dell’agevolazione prima casa senza dover acquistare l’immobile nel loro ultimo comune di residenza in Italia. Con la risposta a interpello n. 28 del 12 febbraio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha ampliato questa possibilità, stabilendo che il beneficio può essere concesso anche se l’immobile acquistato si trova in qualsiasi comune in cui il contribuente ha vissuto o lavorato per almeno cinque anni. Questo significa che, per chi si è spostato dall’Italia per motivi di lavoro, l’agevolazione può applicarsi anche nel comune di nascita o in qualsiasi altro luogo in cui abbia svolto la propria attività professionale prima del trasferimento. per beneficiare dell’agevolazione, il residente all’estero non è obbligato a trasferire la residenza nell’immobile acquistato, come invece richiesto per chi risiede in Italia.
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