Prima casa, la guida dei notai con tutte le agevolazioni per l’acquisto: cosa serve sapere

• Si osserva, sempre riguardo alla precedente annualità, come "un altro dato in discesa era quello relativo al credito d'imposta: la fascia d'età privilegiata per alienare la prima casa e sostituirla con un'altra è stata quella compresa tra i 36 e i 45 anni, ma se nel 2023 si è riscontrata una percentuale del 31%, nel 2021 questa ammontava al 35%", scrivono i notai

• La guida è stata chiamata “Agevolazioni fiscali prima casa – Istruzioni per l’uso”. È concepita con lo schema domanda/risposta e contiene tabelle riassuntive per individuare in breve tempo l’argomento di interesse. Si tratta di un testo di supporto per i cittadini che intendono procedere con l’acquisto della prima casa, per aiutare a fugare i dubbi grazie all’esperienza pregressa dei notai. Tra i tanti quesiti a cui i professionisti rispondono quotidianamente ci sono domande sulle agevolazioni: chi può richiederle? È necessario essere cittadini italiani? Dopo quanti anni si può vendere una prima casa senza incorrere in sanzioni?

• È di primaria importanza comprendere quando è possibile avvalersi delle agevolazioni, quando si decade dall’agevolazione stessa o come si utilizza il credito di imposta. I vantaggi di una informazione specifica e sintetica, derivante dall’esperienza quotidiana che i notai mettono a disposizione, sono notevoli proprio perché viene riconosciuto comunemente alla prima casa un valore fondamentale per la vita delle persone e delle famiglie in genere

• In caso di acquisto da impresa di costruzione, si paga l’IVA che passa da un’aliquota del 10% ad una del 4% del prezzo di acquisto oltre all’imposta catastale e ipotecaria fissa pari a 200 euro ciascuna. Nel caso in cui l’acquisto avvenga da un privato invece si paga l’imposta di registro che passa dal 9% al 2% del valore catastale del bene, oltre all’imposta catastale e ipotecaria fissa nella misura di 50 euro ciascuna. Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze (quali, per esempio, box, cantine, posti auto), anche se acquistate separatamente. Ci sono ovviamente dei requisiti da rispettare per potersi avvalere delle agevolazioni in questione e sono proprio questi a destare più dubbi tra i cittadini

• La prima condizione di cui preoccuparsi riguarda l’abitazione stessa: è necessario che l’immobile rientri nella categoria catastale “non di lusso” (sono infatti esclusi dalla possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali gli immobili classificati nelle categorie A/1-abitazioni di tipo signorile, A/8-ville, A/9-castelli e palazzi di pregio storico e artistico). Le categorie ammissibili sono dunque A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, ma anche C/2, C/6 e C/7 (cantine, box e posti auto, tettoie), definite “pertinenze” in quanto destinate al servizio dell’abitazione principale, agevolabili limitatamente a una pertinenza per ogni categoria

• Gli altri requisiti richiesti riguardano l’acquirente. Deve essere innanzitutto un privato e deve essere residente (o trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto) nel Comune in cui compra la prima casa. Non deve poi in alcun modo essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, di uso, usufrutto e abitazione, di un’altra casa che si trovi nel territorio del Comune in cui è sito l’immobile che si intende acquistare. È necessario anche che non sia titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, con le agevolazioni “prima casa”

• Se la maggior parte delle condizioni riguardano il momento dell’acquisto, ce n’è una che si protrae per i cinque anni successivi ed è quella relativa alla vendita. Qualora infatti si dovesse vendere o donare un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa entro cinque anni dalla compravendita si decade dalle agevolazioni e si è tenuti a pagare la differenza di imposta pari al 7% (nel caso di acquisto soggetto a imposta di registro) o pari al 6% (nel caso di acquisto soggetto a IVA), oltre a una sanzione del 30% e agli interessi di mora, a meno che entro un anno dall’alienazione del primo immobile non si provveda a riacquistare un’altra prima casa. Occorre fare attenzione perché la decadenza dalle agevolazioni fiscali avviene, tra l’altro, anche nel caso di mancato trasferimento della residenza nel Comune entro 18 mesi.

Per approfondire: Bonus prima casa, vale anche su un secondo immobile? I chiarimenti della Cassazione