Prima casa, dalle imposte alle agevolazioni: le linee guida per l'acquisto

• Come scrive l'Agenzia delle entrate sul proprio sito, attraverso l’ispezione ipotecaria è possibile consultare i registri, le note e i titoli depositati presso i "Servizi di pubblicità immobiliare" dell’ente. In questo modo, si possono controllare le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni presenti nei registri immobiliari. Mediante l’ispezione ipotecaria è possibile insomma individuare il proprietario dell’immobile e se, sullo stesso, ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie

• Il contratto preliminare, chiamato come detto "compromesso", è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo. Il preliminare può essere stipulato, per esempio, quando non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa. Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico)

• Come spiega l'Agenzia delle entrate sul proprio sito, il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni. Per la registrazione sono dovute: l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita; l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro). Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari; allo 0,5% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria; al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita. L’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita

• Le imposte da pagare quando si compra una casa, scrive sempre l’ente, dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un "privato" o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici "prima casa". Se il venditore è un’impresa, la regola generale (con alcune eccezioni) è che la cessione è esente da Iva. In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare: l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%; l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro; l’imposta catastale fissa di 50 euro. Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare: l’imposta di registro proporzionale del 9%; l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro; l’imposta catastale fissa di 50 euro. In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto

• Le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti "prima casa". In generale, queste agevolazioni si applicano quando: il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastale; il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora. Vediamo queste circostanze nel dettaglio

• Per usufruire delle agevolazioni "prima casa", scrive l'Agenzia delle entrate, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Le agevolazioni "prima casa" non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria

• Altra fondamentale condizione è quella relativa al luogo in cui si trova l’immobile che si vuole acquistare. Per usufruire dei benefici, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile.La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto

• Le imposte da versare quando si compra con i benefici "prima casa" sono: se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, l'imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%), l'imposta ipotecaria fissa di 50 euro, l'imposta catastale fissa di 50 euro; se si acquista da un’impresa con vendita soggetta a Iva, l'Iva ridotta al 4%, l'imposta di registro fissa di 200 euro, l'imposta ipotecaria fissa di 200 euro, l'imposta catastale fissa di 200 euro

• Il meccanismo del "prezzo-valore" si applica, per le compravendite non soggette a Iva, anche quando si acquista con i benefici “prima casa”. In questo caso, il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110. Ma cos'è questo meccanismo? La sua finalità è quella di assicurare, da un lato, trasparenza nelle compravendite immobiliari e, dall’altro, equità del relativo prelievo fiscale. Infatti, il prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto. Inoltre, questo sistema implica anche una rilevante tutela per l’acquirente, in quanto limita il potere di accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle entrate

• Come spiega l'ente, chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Il credito d’imposta spetta anche quando il riacquisto avviene con contratto di appalto o di permuta. Il credito d’imposta non può comunque essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente: in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto; per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito; in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto; in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602). Se il credito non viene utilizzato interamente, la parte residua può essere riportata nei periodi d’imposta successivi

• Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse. Questo può accadere se: le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false; l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto o entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”

• Come ricorda l'Agenzia delle entrate nella sua guida, per favorire l’autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, il decreto legge n. 73/2021 (noto come decreto Sostegni bis) ha introdotto agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per l’acquisto della "prima casa". La norma prevede i seguenti benefici: per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale; per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore

• Il credito d’imposta può essere utilizzato: in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito; in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato; limitatamente all’importo non usufruito, in compensazione tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo 6928 (istituito con la risoluzione n. 62/2021); in esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo

• Possono beneficiare delle agevolazioni i giovani che: non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato; hanno Isee (Indicatore della situazione economica equivalente) non superiore a 40.000 euro annui. L’Isee viene calcolato sui redditi percepiti e il patrimonio posseduto nel secondo anno precedente la presentazione all’Inps della Dichiarazione sostitutiva unica (DSU), un documento che contiene i dati anagrafici, reddituali e patrimoniali necessari a descrivere la situazione economica del nucleo familiare

Per approfondire:

Casa, le agevolazioni in scadenza nel 204