Bonus prima casa, vale anche su un secondo immobile? I chiarimenti della Cassazione

• Tuttavia, recentemente la Cassazione ha dovuto esprimersi su una circostanza particolare, in cui la casa da alienare era inagibile per via del terremoto dell'Aquila, in Abruzzo, avvenuto nel 2009. In sostanza, spiega la Suprema Corte, la "causa di forza maggiore" non può essere invocata dal contribuente che, pur essendo a conoscenza dell'inagibilità della propria casa, è comunque obbligato ad alienarla entro un anno dall'acquisto, con le stesse agevolazioni, della nuova abitazione

• Come ha spiegato FiscoOggi, la rivista online dell'Agenzia delle Entrate, questo principio è stato espresso dalla Cassazione con l'ordinanza n. 23978 del 6 settembre 2024, in riferimento a un avviso di liquidazione emesso dall'Ufficio per la revoca dell'agevolazione sulla prima casa. Ma ripercorriamo la storia del contribuente aquilano

• Il contribuente aveva acquistato la prima casa nel 2006, beneficiando delle agevolazioni. Tuttavia, nel 2009, l'abitazione è stata danneggiata a causa del terremoto che ha colpito L'Aquila. Com'è noto, fu una tremenda serie di eventi sismici culminata con la scossa di magnitudo 5,9 sulla scala Richter. Gli effetti furono devastanti: 309 morti, almeno 1600 feriti e circa 80mila sfollati circa. Incalcolabili i danni alle strutture

• Anche l'abitazione del contribuente di cui stiamo parlando è stata interessata, subendo danni strutturali. È quindi stata dichiarata inagibile. Nel 2016, il cittadino ha acquistato un'altra abitazione, richiedendo nuovamente le agevolazioni fiscali. Contestualmente, si era impegnato - come da normativa vigente - ad alienare entro un anno dal nuovo acquisto l'abitazione comprata nel 2006. Ma questo, spiega la Cassazione, non è avvenuto

• Come spiega FiscoOggi, l'ufficio presso il quale è stato registrato il secondo atto d'acquisto ha dunque revocato le agevolazioni per tale contribuente, proprio perché la vecchia casa (quella comprata nel 2006 prima del terremoto) non è stata trasferita come previsto dalla legge. Ma il cittadino ha impugnato l'avviso di liquidazione, perché a suo parere aveva comunque diritto all'agevolazione. Ecco la sua motivazione

• Secondo il contribuente, la mancata vendita entro un anno della precedente abitazione danneggiata dal terremoto era dipesa da una circostanza imprevista, ossia l'inagibilità. In sostanza, essendo inagibile a causa del terremoto, tale immobile non poteva essere da lui essere abitato. Considerando anche che l'appartamento, scrive la rivista dell'Agenzia delle Entrate, "faceva parte di un complesso immobiliare e non era possibile procedere al suo recupero in maniera autonoma". Ma la Cassazione è stata irremovibile

• Fondamentali sono le date. Per la Suprema Corte, infatti, non è rilevante il fatto che "la vendita dell'immobile acquistato nel 2006" non sia stata eseguita "a causa dello stato di inagibilità del fabbricato stesso". Lo stato di inagibilità, in buona sostanza, "sussisteva già nel momento in cui il contribuente ha, comunque, assunto l'impegno alla vendita". Dunque, non esiste in questo caso l'invocazione della "causa di forza maggiore". Che invece, qualora sussista, può portare a una deroga della legge (come spiega Altalex)

• Come spiegano i giudici, a respingere le osservazioni del contribuente sono state anche la Ctp (ossia Commissione tributaria provinciale) dell'Aquila (con sentenza n. 74 del 19 febbraio 2019) e la Ctr (ossia Commissione tributaria regionale) dell’Abruzzo (con sentenza n. 171 del 3 marzo 2020). Inoltre, specificano ulteriormente ancora le toghe, l'esimente relativa alla forza maggiore non si può invocare perché non c'è una "causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile"

• In conclusione, spiega FiscoOggi, "nel ribadire che le norme che prevedono agevolazioni e benefici rispetto al regime ordinario, sono, per loro natura di stretta interpretazione", la Cassazione ha "respinto il ricorso della parte e ritenuta legittima la decadenza dalle agevolazioni operata dall'ufficio". Dunque, solo in alcuni casi particolari il bonus spetta anche alla seconda casa se già in possesso di una prima
  

• Ma cosa sono le "agevolazioni per la prima casa"? In sostanza, le imposte da pagare quando si compra un'abitazione sono ridotte se l'acquisto viene effettuato in presenza di determinati requisiti. In linea generale, queste agevolazioni si applicano quando: il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali; il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora. Vediamo queste circostanze nel dettaglio

• Per usufruire delle agevolazioni prima casa, scrive l'Agenzia delle Entrate, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Le agevolazioni "prima casa" non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Le agevolazioni spettano anche per l'acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria

• Altra condizione è quella relativa al luogo in cui si trova l'immobile che si vuole acquistare. Per usufruire dei benefici, l'abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall'acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell'atto di acquisto

• Altra condizione importante, come detto, è che l'acquirente non deve essere titolare di un altro immobile nello stesso Comune. E non deve oltretutto essere titolare sul territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà su un altro immobile acquistato (anche dal coniuge) usufruendo delle stesse agevolazioni. Se ne è proprietario, deve vendere la casa già posseduta entro un anno dal nuovo acquisto

• Le imposte da versare quando si compra con i benefici "prima casa" sono le seguenti: se il venditore è un privato o un'impresa che vende in esenzione Iva, l'imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%), l'imposta ipotecaria fissa di 50 euro, l'imposta catastale fissa di 50 euro; se si acquista da un'impresa con vendita soggetta a Iva, l'Iva ridotta al 4%, l'imposta di registro fissa di 200 euro, l'imposta ipotecaria fissa di 200 euro, l'imposta catastale fissa di 200 euro.

Per approfondire: La guida all'acquisto della prima casa