Superbonus, Agenzia Entrate pronta a invio lettere per aggiornare le rendite catastali

• Nel documento, infatti, si legge che "nell'ambito delle attività finalizzate all'aggiornamento della banca dati catastale", oltre alle attività ordinarie di verifica e controllo, nel corso del 2025 ci sarà "l'avvio di una campagna di compliance relativa al Superbonus". Non si tratterà dell'avvio formale di un controllo, ma semplicemente di un invito a spiegare alle Entrate la propria posizione.

Per approfondire: Superbonus, come funziona l'extra tassa per chi vende l’immobile ristrutturato

• Alle lettere si arriverà attraverso incroci di dati. La relazione spiega come saranno effettuati. La chiave sarà il confronto tra "le comunicazioni dell'opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica", (in altre parole, le cessioni dei crediti legate a tutto l'universo del Superbonus) e "le risultanze della banca dati catastale, per gli immobili per i quali non risulta essere stata presentata, ove prevista" la dichiarazione di variazione catastale

• I numeri potenziali dell’operazione sono alti. Secondo l’ultimo aggiornamento delle cessioni di crediti collegate al Superbonus è di circa 18,1 milioni di comunicazioni. Ma queste non corrispondono al numero di contribuenti. Ogni cantiere ha più di una comunicazione. Il totale degli immobili ristrutturati con l’agevolazione è di 496.963. E gli invii di lettere riguarderanno queste abitazioni. Il contribuente potrà dimostrare la correttezza del proprio operato

• Se l’importo speso per la ristrutturazione con il Superbonus è alto quasi sicuramente c’è stato un salto di categoria. È probabile che molti proprietari dovranno procedere con l’aggiornamento. La campagna ha anche l’obiettivo di aggiornare la mappatura del patrimonio immobiliare italiano, per combattere il fenomeno delle “case fantasma”, sconosciute al Fisco

• Calcolare l'aggiornamento del valore catastale in base ai lavori effettuati richiede l’aiuto di un tecnico. Il passaggio da una categoria catastale all'altra, grazie ai lavori di ristrutturazione, fa aumentare il valore dell’immobile e di conseguenza fa crescere le tasse (dall’Imu per le seconde case alla Tari, fino all'imposta ipotecaria e la tassa sulle compravendite). La rendita catastale influisce anche sull’Isee

• L’obbligo di richiedere la variazione della rendita catastale esiste sin dalla fondazione del Catasto, nel 1939. Per richiederla è necessario presentare domanda tramite un professionista abilitato con il software Docfa entro il limite massimo di 30 giorni dalla fine dei lavori

• Gli immobili sono suddivisi in gruppi, categorie e classi. Le abitazioni appartengono al gruppo A e vengono suddivise in 10 categorie, dove sono presenti una o più classi. Lo scopo dell’identificazione della rendita catastale è stabilire il valore di locazione di un immobile: è possibile, quindi, che il Fisco proceda a un innalzamento della classe per quegli immobili che hanno usufruito dei bonus edilizi, come il Superbonus, o che non sono proprio registrati al catasto, cioè gli immobili fantasma. Questo, ovviamente, comporterà un aumento della rendita

• La variazione della rendita catastale va comunicata obbligatoriamente in tutti i casi in cui si eseguono lavori che comportano una variazione della pianta dell’immobile. A questo bisogna aggiungere tutti gli interventi che possono far variare del 15% la rendita. I lavori legati al Superbonus non sarebbero tali da comportare alcun tipo di variazione (un esempio è il cappotto termico oppure la sostituzione della caldaia), ma la Legge di Bilancio del 2024 ha obbligato alla comunicazione tutti i beneficiari del bonus. Resta difficile capire quando eventuali interventi portino a un’effettiva variazione del 15% della rendita catastale.

Per approfondire: Rendita catastale, quando scatta l’obbligo di comunicare la variazione? Cosa sapere