Rendita catastale, quando scatta l’obbligo di comunicare la variazione? Cosa sapere

• Ma cosa significa aggiornare la rendita catastale? Gli immobili sono suddivisi in gruppi, categorie e classi. Le abitazioni appartengono al gruppo A e vengono suddivise in 10 categorie, dove sono presenti una o più classi. Lo scopo dell’identificazione della rendita catastale è stabilire il valore di locazione di un immobile: è possibile, quindi, che il Fisco proceda a un innalzamento della classe per quegli immobili che hanno usufruito dei bonus edilizi, come il Superbonus, o che non sono proprio registrati al catasto, cioè gli immobili fantasma. Questo, ovviamente, comporterà un aumento della rendita
  

• Per avere un quadro completo servirà valutare le dichiarazioni dei redditi dal 2021 al 2026, ma gli ultimi dati dell'Enea - l'Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile -, aggiornati ad agosto, parlano di 496.315 edifici (più o meno il 4% del totale Italia) interessati, di questi i condomìni sono 133.902; gli edifici unifamiliari 245.034 e 117.371 gli edifici funzionalmente indipendenti (si tratta in prevalenza delle villette a schiera), oltre a nove castelli. Le unità immobiliari coinvolte potrebbero aggirarsi attorno a 1.5 milioni, ma andrà verificato successivamente

Ma per quali lavori scatta l’obbligo di comunicazione? Di base, l’obbligo giunge per tutti quei lavori che comportano una variazione della pianta dell’immobile. Tra questi ci sono:

• Costruzioni di nuovi immobili
• Ampliamenti di immobili già esistenti
• Variazioni di superfici, interne oppure di destinazione d’uso di immobili

• Altre tipologie di lavori, ad esempio la sostituzione di infissi, solitamente non comportano alcun tipo di comunicazione, in quanto non vi è alcuna modifica della pianta, ma l’obbligo scatta quando l'impatto degli interventi è tale da portare ad un aumento di almeno il 15% della rendita catastale
  

• I lavori legati al Superbonus non sarebbero tali da comportare alcun tipo di variazione (un esempio è il cappotto termico oppure la sostituzione della caldaia), ma la Legge di Bilancio del 2024 ha obbligato alla comunicazione tutti i beneficiari del bonus. Resta difficile capire quando eventuali interventi portino a un’effettiva variazione del 15% della rendita catastale: c’è perciò da immaginare che il Fisco nei prossimi mesi possa inviare diverse lettere di compliance ai contribuenti che non si sono messi in regola, invitandoli ad adeguarsi il prima possibile
  

• "Negli ultimi mesi, il tema delle rendite catastali è tornato al centro del dibattito fiscale, soprattutto in relazione agli interventi di riqualificazione energetica incentivati dal Superbonus. Le recenti dichiarazioni del ministro Giorgetti hanno sollevato timori su un possibile aumento delle rendite catastali per alcuni immobili, con incrementi stimati fino al 36-38% nelle grandi città come Roma e Milano. Tuttavia, non tutti gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus vedranno automaticamente un aumento della rendita", spiega ad Adnkronos/Labitalia Mirco Mion, presidente di Agefis, Associazione dei geometri fiscalisti
  

• Secondo il presidente di Agefis, quindi, "è importante che i proprietari comprendano quali interventi possano comportare un aggiornamento della rendita catastale. Rischio di aumento per altre imposte. L’aumento della rendita catastale non ha impatto solo sulle imposte locali, come l’Imu, ma può influenzare anche altre imposte, come quelle relative alle successioni o ai trasferimenti immobiliari. Se la rendita catastale di un immobile venisse rivista al rialzo, potrebbe tradursi in un maggiore carico fiscale anche per chi eredita una proprietà o in caso di compravendite e donazioni. In questo modo si rischia di incidere ancora di più sul valore patrimoniale degli immobili"
  

• Uno dei maggiori problemi, secondo Mion, è la mancata riforma del catasto. "L’Italia è uno dei pochi Paesi europei a non aver ancora realizzato una revisione organica del sistema catastale. Questo ha creato disparità tra i contribuenti, poiché le rendite catastali non rispecchiano più il reale valore di mercato degli immobili. La riforma del catasto garantirebbe maggiore equità fiscale. Senza un intervento strutturale, rischiamo di penalizzare coloro che hanno investito nella riqualificazione energetica delle proprie abitazioni e di creare ingiustizie tra i contribuenti. La revisione del catasto non solo renderebbe il sistema più equo, ma allineerebbe le rendite agli attuali valori di mercato, permettendo una distribuzione più bilanciata del carico fiscale"
  

• Bisogna perciò fare attenzione ai possibili ricorsi. Antonio Baldassarre, costituzionalista italiano e presidente emerito della Consulta, ha commentato che "l'eventuale misura di rivedere le rendite catastali per chi ha usufruito del Superbonus pone qualche dubbio di costituzionalità: in quel caso sarebbe violato 'il principio di affidamento', perché verrebbe tradita la garanzia che il cittadino aveva avuto dallo Stato sul beneficio di quel provvedimento edilizio, ancora previsto fino ad un anno fa". Per il costituzionalista, inoltre, "se lo Stato fornisce un incentivo al cittadino, poi non può penalizzarlo, questo farebbe apparire contraddittorio il fronte del legislatore"
  

Per approfondire:

Rendite catastali, cosa cambia per chi ha utilizzato il Superbonus e altri bonus edilizi