Rendite catastali, quali sono i possibili aumenti e come impatterebbero sulle tasse

Economia
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Introduzione

Le parole del ministro dell’Economia Giorgetti sulle verifiche degli aggiornamenti delle rendite catastali hanno fatto sorgere domande sulla materia tra i proprietari di abitazioni che in questi anni hanno beneficiato del Superbonus e di altri contributi edilizi: per loro, infatti, tale incremento può significare effetti sia sull’Isee e il reddito lordo Irpef (nel caso in cui si tratti di prime case), che sull’Imu, che invece si paga sulle seconde o terze case.

 

Le prime simulazioni parlano di un possibile aumento delle rendite catastali nelle grandi città stimabile tra il 16% e il 18%, in caso di aumento di una classe, e di oltre il 30%, se si sale di due classi. “Non sappiamo dov’è la verità: quell'intervento andrebbe ad agire sull'Imu, ma l'Imu va nelle casse comunali e quindi non ha un impatto diretto sulla Manovra”, ha dichiarato Federica Brancaccio, presidente Ance. Ancora incerto il numero degli edifici interessati. E c’è chi già evoca il rischio di ricorsi per dubbi di costituzionalità.

Quello che devi sapere

Le parole di Giorgetti

  • “Andremo a verificare se chi ha usufruito dei bonus edilizi ha aggiornato i dati catastali", ha dichiarato il ministro dell'Economia Giancarlo Giorgetti illustrando il Piano strutturale di bilancio nel corso di un’audizione parlamentare l'8 ottobre. Una dichiarazione che ha messo in allarme i proprietari di case ma che in realtà non è una novità, visto che era già stata prevista nella Legge di Bilancio 2024. Si chiede infatti al Fisco di verificare se "l'incremento del valore degli immobili, dovuto ai lavori di efficientamento energetico e miglioramento antisismico, ha aumentato anche la rendita catastale".

Per approfondirePsb, Giorgetti: “Rendite catastali più alte per chi ha usato bonus edilizi”

L’aggiornamento della rendita catastale

  • Ma cosa significa aggiornare la rendita catastale? Come è noto, gli immobili sono suddivisi in gruppi, categorie e classi. Le abitazioni appartengono al gruppo A e vengono suddivise in 10 categorie, dove sono presenti una o più classi. Lo scopo dell’identificazione della rendita catastale è identificare il valore di locazione di un immobile: è possibile, quindi, che il Fisco proceda ad un innalzamento della classe per quegli immobili che hanno usufruito dei bonus edilizi, come il Superbonus, o che non sono proprio registrati al catasto, cioè gli immobili fantasma. Questo, ovviamente, comporterà un aumento della rendita

Gli aumenti delle rendite catastali

  • Le prime stime, che si possono fare sul motore di ricerca della Gazzetta ufficiale, parlano di un aumento delle rendite catastali del 16-18%, nel caso del passaggio di una classe, e di oltre il 30% nel caso di un salto più ampio di due classi. È quanto provocherebbe a Roma e Milano un aggiornamento dei valori catastali legato alle ristrutturazioni edilizie

A Roma

  • A Roma, ad esempio, un'abitazione popolare A4 della classe più bassa con 6 vani catastali in zona censuaria 2 con una rendita di livello base di 759 euro arriverebbe a 883 euro con passaggio di una classe (+16%) e a 1.038 euro con il passaggio di due classi (+36%) 

A Milano

  • A Milano invece, un'abitazione popolare A4 di classe intermedia con 6 vani catastali in zona censuaria 2 passerebbe da una rendita di 604 euro a 712 euro con il passaggio di una classe (+18%) e a 836 euro con il passaggio di due classi

In città più piccole

  • Stando alle simulazioni che si possono effettuare sul motore di ricerca della Gazzetta ufficiale www.gazzettaufficiale.it/catasto/caricaRicerca, l'aumento della rendita si fa certamente sentire anche nelle città più piccole. Un esempio può essere Caserta dove, per un'analoga abitazione A4 in zona 1, il passaggio dalla classe più bassa a quella superiore fa aumentare la rendita del 20%, da 309,84 euro a 371,82. E per uno scatto due classi l'incremento raggiunge il 40% (fino a una rendita di 433,8 euro)

L’opinione di Ance

  • "Abbiamo letto e stamattina abbiamo letto anche delle smentite, quindi non sappiamo dov'è la verità. In realtà quell'intervento andrebbe ad agire sull'Imu, ma l'Imu va nelle casse comunali e quindi non ha un impatto diretto sulla Manovra, a meno che non diminuiscano i trasferimenti dal governo ai Comuni dicendo 'ti abbiamo fatto incassare più Imu'. È l'unica cosa che abbiamo pensato, però stamattina ci sono le smentite, quindi non sappiamo”, ha dichiarato Federica Brancaccio, presidente dell'Ance, parlando della possibilità di rivedere le rendite catastali per chi ha usufruito del Superbonus

Cosa comporta sull’Imu

  • E quale impatto potrebbe avere ciò sulle imposte, come ad esempio l’Imu? Innanzitutto, va detto che un innalzamento della classe dell’immobile o un ritocco verso l'altro della rendita catastale ha chiaramente effetti sull’Isee e sul reddito lordo ai fini Irpef per i proprietari di prime case, visto che entra nel reddito. Discorso diverso, invece, per l’Imu che, come noto, si paga solo sulla seconda casa: in questo caso è plausibile immaginare un aumento dell’imposta proporzionale all’aumento della rendita

Occhio alle vendite

  • Inoltre, chi vende una seconda casa sistemata tramite il Superbonus al 110% entro dieci anni dovrà pagare l'imposta sul guadagno in conto capitale (o capital gain). Anche l'imposta di registro per la rivendita sarà influenzata dall'aumento della rendita, a prescindere dal tipo di immobile

I dati Enea

  • Per avere un quadro completo servirà valutare le dichiarazioni dei redditi dal 2021 al 2026, ma gli ultimi dati Enea, l'Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile, aggiornati ad agosto, parlano di 496.315 edifici (più o meno il 4% del totale Italia) interessati, di questi i condomini sono 133.902; gli edifici unifamiliari 245.034 e 117.371 edifici funzionalmente indipendenti (si tratta in prevalenza delle villette a schiera) più nove castelli. Le unità immobiliari coinvolte potrebbero aggirarsi attorno a 1.5 milioni, ma andrà verificato successivamente

Il rischio di ricorsi

  • Antonio Baldassarre, costituzionalista italiano e presidente emerito della Consulta, ha commentato che "l'eventuale misura di rivedere le rendite catastali per chi ha usufruito del Superbonus pone qualche dubbio di costituzionalità: in quel caso sarebbe violato 'il principio di affidamento', perché verrebbe tradita la garanzia che il cittadino aveva avuto dallo Stato sul beneficio di quel provvedimento edilizio, ancora previsto fino ad un anno fa". "La legislazione del 'bonus 110' era un incentivo a migliorare la propria abitazione - spiega -. Ma a fine pubblico, perché comportava un risparmio energetico o, ad esempio, nel caso del sisma bonus, una resistenza degli edifici alle calamità: insomma, c'era un interesse pubblico. Adesso, con una penalizzazione che può essere anche pesante perché può durare anni, tutto cambia". Per il costituzionalista, inoltre, "se lo Stato fornisce un incentivo al cittadino, poi non può penalizzarlo, questo farebbe apparire contraddittorio il fronte del legislatore". Baldassarre cita un esempio: "Con la revisione delle rendite catastali, in alcuni casi sarebbe previsto un cambio di aliquota ma in altri il cambiamento di regime potrebbe essere molto più pesante, perché c'è chi rischia di passare da una classe all'altra, quindi con una differenza notevole rispetto a quella attuale". Da qui il rischio di ricorsi alla Consulta.

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