Coronavirus, a New York crollano affitti e le case si svuotano. E in Italia che succede?

Economia

Pietro Adami

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Nella Grande Mela si è registrato il giugno peggiore da un decennio. Nel nostro Paese, nel primo semestre del 2020, c’è stato un crollo del 29,2% delle compravendite rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. Cambia anche la tipologia di abitazioni richiesta: per il presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, moltissime persone sono alla ricerca di spazi più grandi e case con il terrazzo. Se crollano le locazioni brevi nelle città turistiche, si registra invece un boom delle case di villeggiatura

Il giugno peggiore da un decennio per il mercato delle case in affitto a New York. Questo dato racconta meglio di ogni altro come la crisi economica provocata dalla pandemia di coronavirus abbia avuto un drastico impatto sul comparto immobiliare della Grande Mela (LO SPECIALE CORONAVIRUS - IDEE PER IL DOPO: IL FUTURO DELLE CITTÀ). I nuovi affitti sono crollati del 36% e i prezzi medi sono scesi del 6% per 0,092 metri quadrati.  Secondo un report di Miller Samuel e Douglas Elliman, oltre 10mila nuovi appartamenti sono entrati nel mercato delle locazioni, un incremento di oltre l’85% rispetto al mese precedente. Conseguenza di ciò è che il tasso di disponibilità (vacancy) è volato al 3,67%. L'affitto medio è sceso a 4.032 dollari al mese, con i proprietari di casa che per attirare clienti sono ora disposti anche a offrire uno o due mesi di affitto gratis. Una vera e propria fuga dalla città statunitense, con le case che si svuotano e gli affitti in caduta libera. E in Italia cosa succede?

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Il crollo delle compravendite nei primi sei mesi

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Nel nostro Paese, nel primo semestre del 2020, si è registrato un crollo del 29,2% delle compravendite immobiliari, rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. È quanto rivela un report di Scenari immobiliari, che evidenzia come i prezzi restino invece fermi con una media del -0,4% tra i capoluoghi di regione, ma con punte del -1,7% a Bari e del -2% a Palermo. A Roma il mercato nel primo semestre ha segnato il -13,5% di affari in un anno (prezzi a -0,1%); a Milano si è arrivati al -16,1% per quanto riguarda i volumi e al -0,3% sui prezzi. Soltanto nel mese di giugno, il mercato ha ripreso a un ritmo più sostenuto.

La richiesta di spazi più grandi e case con terrazzo

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In questi mesi a cambiare sono state anche le tipologie di case e appartamenti richiesti, sia da comprare che da affittare. “Se a gennaio e febbraio la domanda di chi cercava una casa in affitto o da comperare era ‘quanto costa?’, oggi la domanda è: ‘c’è il terrazzo?’”, sintetizza con una battuta il presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia. “ Dopo il lockdown - spiega a Sky Tg24 - c’è stato un forte incremento della propensione a cambiare casa, perché in molti hanno realizzato di vivere in case inadatte e hanno quindi iniziato a cercare abitazioni prevalentemente con il terrazzo: è una tendenza fortissima, nessuno vuole più il monolocale”. Un trend che viene confermato anche da Guido Romano, Capo Ufficio Studi di Cerved: “Si registrano cambiamenti nelle preferenze di chi cerca casa, con la ricerca di spazi esterni e più grandi. Tra le ragioni c’è sicuramente il fatto che in casa bisognerà starci di più per via dello smart working”.

Reale Immobili presenta la 'Collezione Prestige', selezione di proposte per un abitare unico nelle pi˘ belle citt‡ italiane, Milano, 10 ottobre 2019. Con questo progetto, la societ‡ immobiliare di Reale Group si rafforza nel settore delle abitazioni di lusso.
ANSA/ LUCA MATARAZZO
In forte aumento le richieste di appartamenti con il terrazzo - ©Getty

La variabile smart working

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Ed è proprio il boom dello smart working, il lavoro da remoto, che rappresenta una delle variabili che più potranno incidere sul futuro del mercato immobiliare. Lo smart working consente di “lavorare dalla propria città natale o da una casa di villeggiatura senza trasferirsi nella grande città: le persone possono avere così una miglior qualità di vita”, sottolinea Lucio Lamberti, professore della School of Management del Politecnico di Milano. Secondo Romano, “per quanto riguarda il settore non residenziale, l’aumento dello smart working avrà sicuramente un effetto sui prezzi degli affitti degli uffici. Molte aziende per risparmiare faranno più utilizzo dello smart working e avranno meno bisogno di spazi”. È d’accordo anche Lamberti: “Per il comparto business, gli outlook sugli affitti sono in calo anche nelle grand città. Le strutture che mantengono una loro appetibilità devono introdurre delle migliorie legate al distanziamento sociale e alle logiche di gestione della salute. A parità di postazioni c’è bisogno di più metri quadri”. A risentire della crisi potrebbero poi essere anche le piccole imprese, che per effetto del lockdown non avranno la liquidità sufficiente per pagare gli affitti degli esercizi commerciali, comportando così un abbassamento generale dei prezzi. “Le tendenze dei prezzi degli affitti avranno anche un effetto sul valore degli immobili”, spiega Romano.

La crisi delle locazioni brevi nelle città turistiche

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Se i dati emersi fino a questo momento non evidenziano un crollo degli affitti a medio-lungo termine nelle grandi città italiane, già si registra invece un forte calo della domanda nelle città medio-piccole. Soprattutto quelle legate a poli universitari: in questi ultimi mesi hanno dovuto far fronte alla fuga degli studenti fuori sede. Anche se il governo ha deciso di aumentare il Fondo per il sostegno alle locazioni per chi non supera i 15mila euro di Isee, lezioni online e lockdown hanno fatto sì che moltissimi ragazzi restassero nelle proprie città di residenza. In crisi nera è poi il mercato delle locazioni brevi nelle città turistiche: da Roma a Firenze, il mercato si è completamente ridimensionato rispetto allo scorso anno. “Eravamo arrivati ad avere un milione di case nel mercato per le locazioni brevi, contro circa 700mila contratti regolari (con le formule 4+4 oppure 3+2) - spiega Breglia -. Quest’anno invece il mercato delle locazioni brevi è stato praticamente fermo. Non ci sono turisti e studenti, c’è un vero e proprio crollo”. Secondo il presidente di Scenari Immobiliari, molti proprietari hanno così deciso o di abbassare drasticamente i prezzi a notte, oppure di convertire gli affitti brevi in locazioni a lungo termine.

Il boom delle case di villeggiatura

Situazione completamente capovolta invece per quanto riguarda le locazioni turistiche fuori dai centri cittadini. “C’è stato un boom delle case di villeggiatura fuori dai centri urbani: per esempio, ci sono aree vicino al lago di Como dove è esploso il numero di bed and breakfast”, sottolinea il professor Lamberti, convinto del fatto che è in corso un cambiamento dal punto di vista sociologico che durerà per un lungo periodo. “Ci sarà una ripresa molto importante della ricerca di villette con giardino - sostiene - con una trasformazione del concetto di turismo: luoghi con un buon grado di vivibilità e la possibilità di rispettare il distanziamento fisico”. “Le locazioni brevi stanno andando benissimo nelle zone turistiche, fuori città. Soprattutto se sono case di villeggiatura in Sicilia, in Sardegna, distanziate e in mezzo al verde: hanno prezzi anche raddoppiati rispetto a un anno fa”, gli fa eco Breglia. Per poi ribadire: “Quest’anno tanta è stata la richiesta, che praticamente non ce ne sono più a disposizione sul mercato”.

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